Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı

Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı içeriğimizle sizlerleyiz. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracının tahliyesine neden olabilecek durumlardan biri de tahliye taahhütnamesidir. Kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi, yasal geçerlilik şartlarını taşıdığı takdirde, belirtilen tahliye tarihinde kiracının kiralanan mülkü boşaltması gerekmektedir.

Kiralanan mülkün aile konutu olması durumunda, bazı özel koşulların yerine getirilmesi gerekir. Bu durumun nedeni, aile konutunun hukukumuzda özel bir yere sahip olmasıdır. Kanun koyucu, aile konutu ile ilgili yapılacak işlemler üzerinde sınırlamalar getirmiştir. Aile konutu olan taşınmazın devri, kiralananın aile konutu olması halinde kira sözleşmesinin feshi, aile konutuna ipotek konulması gibi işlemler bu sınırlamalara örnek olarak verilebilir.

Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı

Tahliye taahhütnamesine karşı aile konutu itirazı

Bu gönderiyi Instagram'da gör

Enes Efe Öztürk (@avukatenes)'in paylaştığı bir gönderi

Tahliye taahhütnamesine aile konutu itirazı, kiracının kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu ileri sürerek, bu durumu kira sözleşmesinin feshine veya tahliye taahhütnamesinin uygulanmasına karşı bir savunma olarak kullanmasıdır. Aile konutu, ailenin ortak yaşamını sürdürdüğü yer olarak tanımlanır ve bu tür taşınmazlar üzerinde yapılan işlemler, belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu sınırlamaların amacı, aile bireylerini korumaktır.

Kiralanan Taşınmazın Aile Konutu Olması

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamak amacıyla kullandıkları mekandır. Aile konutunun eşlerin mülkiyetinde olması gerekmez; kiralanan bir konut da aile konutu olarak kabul edilebilir.

Aile konutu, eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, diğer eş kiralayana yapacağı bir bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu bildirim sonrasında, kira kontratı uyuşmazlıklarında kiralayan, her iki eşe karşı müteselsil sorumluluk ilkesi uyarınca taleplerini yöneltebilir (TMK m.194). Bu durumda, kiralayanın tahliye talepli işlemlerini her iki eşe karşı yöneltmesi gerekmektedir.

TMK’nun 194. maddesinin son fıkrasında; ” Aile konutu, eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” düzenlemesine yer verilmiştir.

Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir.

Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.

Bu nedenle, mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle şikayetçiyi, borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesi istenerek, bu husus yerine getirildiğinde şikayetin reddine, aksi halde, takibin, zorunlu takip arkadaşlarının tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

(Yargıtay 12 H.D 2016/30367 E, 2018/3319 K, 18.4.2018 T)

Aile Konutu İhtarı

Kanun uyarınca, tahliye taahhütnamesine aile konutu itirazında bulunmak için ihtar şartı aranmamaktadır. Aile konutu ihtarı, kira sözleşmesinde imzası bulunmayan eşe, sözleşmenin tarafı olma imkânı sunan bir düzenlemedir. Kira sözleşmesinin feshi durumunda, eşin açık rızasının aranması, onun sözleşme tarafı olmasından değil, Medeni Kanun’un açık hükümlerine dayanan, doğrudan kanundan doğan bir haktır.

Ancak uygulamada, tahliye taahhütnamesine dayalı takiplerde diğer eşin itiraz hakkı için bu ihtar şartı aranabilmektedir. Bölge Adliye Mahkemeleri, tahliye taahhüdüne dayalı bir takipten önce kiralayana aile konutuna ilişkin ihtarname gönderilmemişse, taahhütnamede imzası bulunmayan eşin aile konutu itirazının dikkate alınmayacağı yönünde kararlar verebilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu‘nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Madde metnine bakıldığında: ‘’ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’ şeklindedir. 

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak düzenlenmiş olması şarttır. Ayrıca, bu taahhütnamenin, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan mülk kiracıya teslim edildikten sonra yapılmış olması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinde, kiracının tahliye edeceği tarih net bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Bu şartların sağlanması, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli ve bağlayıcı olmasını sağlar.

Yukarıda yer alan şartları taşımayan taahhütnamenin geçersiz olacağını belirtmek isteriz.

Uygulamada kiracıların en sık sorduğu sorulardan biri, “Tahliye taahhütnamesini sadece imzaladım. Bu imzayı kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte attım ve tarih sonradan doldurulmuş. Bu taahhütname geçersiz midir?” şeklindedir. Yargıtay’ın yerleşik kararları doğrultusunda, soruda yer alan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu belirtmek isteriz.

Tahliye Taahhütnamesine Karşı Yapılan İtiraz Hakkında Örnek Olay

Olay:

Ahmet Bey, ailesi ile birlikte oturmak üzere bir konut kiralamıştır. Kira sözleşmesi yapılırken kiraya veren, Ahmet Bey’den bir tahliye taahhütnamesi imzalamasını istemiştir. Ahmet Bey, kira sözleşmesini imzaladığı gün tahliye taahhütnamesini de imzalamış, ancak tahliye tarihi kısmı boş bırakılmıştır. Bir süre sonra kiraya veren, tahliye taahhütnamesindeki boş olan tarihi doldurmuş ve Ahmet Bey’den kiralanan konutu boşaltmasını istemiştir.

İtiraz:

Ahmet Bey, tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu iddia ederek, şu gerekçelerle itiraz etmiştir:

• Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesi ile Aynı Tarihte İmzalanmış Olması: Ahmet Bey, taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalandığını, dolayısıyla kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olma şartını taşımadığını belirtmiştir.
• Tarihin Sonradan Doldurulması: Tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinin, imzalanmasından sonra kiraya veren tarafından doldurulduğunu ve bu durumun taahhütnamenin geçerliliğini etkilediğini ileri sürmüştür.
• Aile Konutu İddiası: Ahmet Bey, kiralanan konutun aile konutu olduğunu ve bu nedenle, eşinin rızası olmaksızın tahliye taahhütnamesinin geçerli olamayacağını iddia etmiştir.

Hukuki Değerlendirme:

• Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği: Hukuki açıdan, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralanan mülkün teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Ahmet Bey’in kira sözleşmesi ile aynı gün imzaladığı taahhütname, bu şartı sağlamadığından dolayı geçersizdir.
• Sonradan Doldurulan Tarih: Tahliye taahhütnamesindeki tarihin sonradan doldurulması, taahhütnamenin geçerliliğini olumsuz etkiler. Taahhütnamenin imzalandığı anda tüm bilgiler eksiksiz ve açık bir şekilde doldurulmuş olmalıdır.
• Aile Konutu Koruması: Aile konutu üzerinde yapılan kira sözleşmeleri ve tahliye taahhütnameleri, diğer eşin rızasını gerektirir. Ahmet Bey’in eşi, taahhütnameye rıza göstermemişse, bu durum taahhütnamenin geçersizliği için bir başka güçlü gerekçe oluşturur.

Sonuç:

Mahkeme, Ahmet Bey’in itirazlarını değerlendirerek tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğuna karar vermiştir. Böylece Ahmet Bey ve ailesi, konutta kalmaya devam etmiştir. Bu olay, tahliye taahhütnamesi düzenlenirken dikkat edilmesi gereken hususları ve aile konutunun hukuki korumasını açıkça göstermektedir.

***Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.1.2017 tarihli ve E. 2017/1536 K. 2017/475 sayılı kararı ve  Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 7.6.2012 tarihli ve E. 2012/5147 K. 2012/8537 sayılı kararı: “Kira sözleşmesi davalı ile kiralananın önceki maliki M. C. arasında imzalanmıştır. Taşınmazı 30.06.2010 tarihinde iktisap eden davacı 15.06.2010 tanzim ve 25.01.2011 tahliye tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine başvurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, taahhütnamedeki yazı ve rakamlarda tahrifat yapıldığını savunmuştur. Davaya konu tahliye taahhütnamesi matbu olup metin üzerindeki boşlukların elle doldurulması suretiyle tanzim edilmiştir. Matbu metnin tanzim ve tahliye tarihlerine ilişkin bölümlerinde …/…/200..”  ibarelerinin yer almakta olup bu kısımlar 15.06.2010 tanzim ve 15.01.2011 tahliye tarihleri olarak elle tamamlanmıştır. Taahhütnamedeki bu kısımların elle tamamlanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır…” 

Tahliye Taahhütnamesine Konu Kiralananın Aile Konutu Olması

            Tahliye taahhütnamesine konu kiralananın aile konutu olması durumunda taahhütnamenin geçersiz olma durumu söz konusudur. Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin taahhütnamede imzası bulunmuyor ise kiraya verene bir bildirimde bulunması gereklidir. Bu bildirim noter kanalıyla ve ihtarname yolu ile yapılacaktır. Sözleşmeye taraf olmayan eş tarafından kiraya verene gönderilecek ihtarnamede, kiralananın aile konutu olduğunu bildirmesi gerekmektedir. Sözleşmeye taraf olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Sözleşmeye taraf olmayan eşin bu bildirimi, tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihine kadar yapması gereklidir. Son zamanlarda verilen yargı kararlarında ise, kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal başvuru tarihinden önce aile konutu itirazının yapılması gerektiği şeklindedir.

*** Antalya BAM 6. HUKUK DAİRESİ, 2022/1054-1010, 24/05/2022 T. Kararı: Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenemez.

Eşin Tahliye Taahhütnamesinde İmzası Yoksa

Eşin imzasını taşımayan tahliye taahhütnamesi geçersiz midir?

Medeni Kanun 194. maddesine göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Borçlar Kanunu 349. maddesi de buna paralel bir düzenleme içermektedir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

(TBK m.349)

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Bu nedenle, eşin açık rızası olmadan, taahhütnameye itiraz hakkı bulunmaktadır.

Kiralanan taşınmazın aile konutu olması nedenine dayalı itirazların incelenmesinde Yargıtay uygulaması aşağıdaki şekildedir.

Alacaklı M. Ö., kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüne dayanarak 13.01.2011 tarihinde ilamsız icra takibine başlamıştır. 14 numaralı tahliye emri, borçlu E. T.’ye 19.01.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. İtiraz edilmemesi üzerine takip kesinleşmiş ve 21.04.2011 tarihinde tahliye işlemi için taşınmaza gidilmiştir. Şikayetçi A. T. ise icra mahkemesine başvurarak, borçlu E. T.’nin eşi olduğunu, taşınmazın aile konutu olduğunu ve çocukları ile birlikte orada oturduğunu belirtmiş, bu nedenle takibin durdurulması ve tahliye işleminin yapılmaması talebinde bulunmuştur.

İnceleme ve Karar:

Dosyada mevcut olan Kartal 1. Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas sayılı ve 10.01.2011 tarihli tedbir kararı ile dava dilekçesi incelenmiştir. Buna göre, şikayetçi eşin, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken, konutun sahibi koca E. T. tarafından M. Ö.’ye satıldığı, 11.02.2010 başlangıç tarihli adi kira sözleşmesi ile bu kez taşınmazın malik M. Ö. tarafından koca E. T.’ye kiralandığı ve koca tarafından 12.01.2011 tarihli tahliye taahhüdünün verildiği belirlenmiştir.

Takip kesinleşmiş olup, bu durumda şikayet konusu olayda İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır. Burada alacaklı ve borçlu arasındaki ilişki yerine, şikayetçinin durumu üzerinde durulmalıdır.

Hukuki Değerlendirme:

Kural olarak, eşlerden biri diğerine bağlı olarak taşınmazda oturduğundan, boşanma gerçekleşse bile İİK’nun 276/son maddesi gereğince üçüncü kişi konumunda değildir. Ancak, tahliye edilmek istenen konutun aile konutu olarak kullanıldığı ve şikayetçi eşin çocukları ile birlikte burada oturmaya devam ettiği iddia edildiğinden, bu iddianın dikkate alınması gerekir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Aynı Kanunun 194/3. maddesi ise, “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” hükmünü içermektedir.

Bu hükümler, aile konutunun özel bir koruma altında olduğunu ve üzerindeki tasarruf yetkisinin yasa ile sınırlandırıldığını göstermektedir. Tahliye edilmek istenen taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde, yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği araştırılmalıdır.

Kartal 1. Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın tahliye edilmek istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle verilen hüküm isabetli değildir.

Sonuç:

Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca bozulmasına, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/06/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

(Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K.)