ŞUFA(ÖNALIM HAKKI DAVASI)

Önalım hakkı bir başka ifade ile şufa hakkı , bir taşınmaza ilişkin belirli bir kişiye öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu hak, mevcut bir varlığın satışında, başka bir alıcının öncelikli olarak satın alma hakkını belirleyen bir hukuki düzenlemeyi ifade eder. Davacı, ön alım hakkını kullanma talebini desteklemek için mahkemeden karar talep eder.

Ön alım hakkı davası genellikle gayrimenkul satışlarında ve hisse senetleri gibi mülkiyet haklarının devriyle ilgili durumlarda kullanılır. Varlığın sahibi, bu hakkı, varlığı bir üçüncü tarafa satmayı düşündüğünde, öncelikli olarak ön alım hakkına sahip olan kişi veya grupla iletişime geçerek onlara varlığı satma teklifi yapar. Hak sahibi, bu teklifi kabul ederek varlığı satın alabilir veya reddederek vazgeçebilir.

Şufa hakkı davası, varlığın mevcut sahibiyle diğer ilgilenen taraflar arasında adil bir satış süreci sağlamak ve varlığın el değiştirmesiyle ilgili kontrolü korumak amacıyla kullanılır. Bu hakkın kullanımı ve detayları, ilgili yasal düzenlemelere ve sözleşmelere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Önalım davası hakkında bir işlem yapmadan önce mutlaka bir gayrimenkul hukuku alanında uzman düzce avukat hukuki danışmanlığı alınarak yapılmalıdır.

Şufa(Önalım Hakkı) Davası Nedir ?

Şufa hakkı davası, bir kişinin ön alım hakkını kullanma talebiyle mahkemeye başvurduğu hukuki bir davadır.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E.,2014/10866 K. sayılı ilamına göre :

''Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Yasal Önalım Hakkı Nedir ?

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete komu taşınmazda, bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşların öncelikli olarak alma hakkıdır.

TMK. m 732’de düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan ön alım hakkı, iki veya daha fazla taraf arasında yapılan bir sözleşmeyle belirlenen ve bir varlığın satışında öncelikli satın alma hakkını ifade eden düzenlemelere denir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkın Türk Medeni Kanunu’nun 735. Maddesinde düzenlenmiştir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez.

Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da onalım hakkını kullanabilir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı en çok 10 yıl süre ile tapu siciline şerh verilebilir. Bu sürenin geçmesi ile şerhin etkisi ortadan kalkar.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır ?

Türk Medeni Kanunu’nun 734/1. Maddesine Göre:

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya
 düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Kanun Maddesinde ‘de ifade edildiği üzere, hakkın kullanılabilmesi için davacının taşınmaz üzerinde pay sahibi olması, taşınmazın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması, davalının “satış sözleşmesi” ile dava konusu payı almış olması, davalının taşınmaz üzerinde pay sahibi olmayan üçüncü kişi olması, taşınmaz üzerinde fiili taksim olmaması gibi şartlar mevcut olmalıdır. Önalım davasında oluşabilecek hak ve menfaat kayıplarının önüne geçmek adına alanında uzman düzce avukat desteği almanız süreci birlikte yürütmeniz büyük önem arz etmektedir.

Önalım Davasını Kimler Açabilirler ?

Önalım davasının davacısı, paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş veya paydaşlarıdır. Payını üçüncü kişiye satan paydaş dışında bir veya daha çok paydaşın bulunması halinde bunların her biri bu davayı açabileceği gibi, yalnız bazılarının ya da birinin de açması mümkündür.

Paydaşların tamamının birlikte bu davayı açma zorunlulukları yoktur. Kanımızca, birden çok paydaş mevcut olup da payları aynı ise, eşit, farklı ise farklı nispette dava açabilirler. Birden çok paydaş önalım hakkını kullanıp açtıkları davayı kazanırlarsa, paylı mülkiyetteki pay oranlarına bakılmaksızın satılan pay üzerinde eşit oran hak sahibi olurlar. Önalım hakkı davası sürecinde hak ve menfaat kaybı yaşamamanız adına alanında uzman düzce avukat aracılığıyla düzce gayrimenkul avukatı desteği almanız süreci sizin için kolaylaştıracaktır.

Kiracının Ön Alım Hakkı Var Mı ?

Kiracı, eğer taşınmazda paydaş değilse, önalım hakkına sahip olmayacaktır. Ancak, taraflar arasında bir sözleşmeyle önalım hakkı kurulabilir. Bu durumda, sözleşme hükümlerine göre kiracı önalım hakkını kullanabilir. Ancak, her iki durum da mevcut değilse, kiracının önalım hakkı bulunmamaktadır.

Şufa Hakkından Feragat Etmek Mümkün Mü?

Şufa hakkından feragat etmek mümkündür; ancak belirli koşulları vardır. Önalım hakkından feragat etmek isteyen paydaş, satış öncesinde resmi bir şekilde feragatini gerçekleştirmeli ve feragate dair tapuya şerh vermelidir. Bu şekilde feragat işlemi kayıtlara geçirilir ve önalım hakkından vazgeçildiği belgelenir.

Şufa (Önalım Davası) Kime Karşı Açılır ?

Şufa Hakkı Davası, pay üzerinde satış yoluyla sonradan mülkiyet hakkını kazanmış olan alıcıya karşı açılır. Yasal önalım davası, paydaşlar arasında kullanılamaz. Bu hak sadece üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.

Bu itibarla meselâ, A, B, C’den B, paylı mülkiyete sahip oldukları bir taşınmazdaki payını A’ya satmış olsa, C, A’ya karşı önalım hakkını kullanamaz, önalım davası açamaz.

Önalım Davasında Hak Düşürücü Süre

Türk Medeni Kanunu’nun 733/4.Maddesine Göre :

“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” 

Kanun Maddesinde’ de ifade edildiği üzere önalım davasında süre, payın alıcısı tarafından kanunda aranan noterden bildirim usulü yerine getirilmişse, bildirim tarihinden itibaren üç ay içerisinde; bu bildirim yapılmamışsa her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde bu dava açılmalıdır. Bu sürelerin “Hak düşürücü süre” olması sebebiyle hakim tarafından resmen dikkate alınacağı ve bu sürelerden sonra açılan davaların süre nedeniyle reddedileceği unutulmamalıdır.

Şufa (Önalım Hakkı Davası) Ne Kadar (Kaç Yıl) Sürer ?

Şufa hakkı davası hakkında kesin bir süre belirtmek zordur. Davanın süresi, mahkemenin yoğunluğuna, davaya konu olan durumun karmaşıklığına ve diğer dava süreçlerine bağlı olarak değişebilir. Dava süresi, mahkeme tarafından verilen kararın temyiz edilip edilmemesi veya tarafların anlaşmaya varması gibi faktörlere bağlı olarak da uzayabilir veya kısalabilir. Netice de kesin bir süre verilmese de önalım hakkı davası 1-1,5 yıl sürmektedir denilebilir. Önalım davası süresi hakkında detaylı bilgi almak için düzce avukat & düzce gayrimenkul avukatı desteği almanız sizlerin dava hakkında daha detaylı bilgiye sahip olmasına yardımcı olacaktır.

Önalım Davasında Bedel Tespiti

Önalım davasında bedel tespiti, önalım hakkına sahip olan davacı, taşınmazın payının bedelini ödeyerek kendi adına tescil talebinde bulunma hakkına sahiptir. Önalım hakkı davasında, davacıya tescil kararı verilmeden önce, satış bedeliyle alıcının tapu giderleri, harç ve masraflarını nakden yatırması için bir süre tanınır.

Ancak davacı, bedel konusunda itirazda bulunuyorsa bu iddiasını ispatlayarak ispatladığı bedel üzerinden ön alım hakkını kullanabilecektir.

Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer?

Sözleşmeden doğan ön alım hakkı, genellikle sözleşmede belirlenen bir süre içinde kullanılması gereken bir haktır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkının düşme süresi tapuya şerh edildiği tarihten itibaren 10 yıldır. Yasal ön alım hakkı ise, bir malın satışının noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde 2 yıl sonrasında düşecektir.

SIK SORULAN SORULAR