Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyete tabi taşınır veya taşınmaz mallar ile ilgili ferdi mülkiyete geçişi sağlayan ve birlikte mülkiyete son veren bir dava türüdür. Bu dava, ortaklığın sonlandırılmasını ve mülkiyetin bölünmesini sağlamayı amaçlar.
Ortaklığın giderilmesi davası satış usulü veya aynen taksim yoluyla gerçekleşir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi durumunda, ortak mallar satılarak elde edilen gelirler, ortaklar arasında paylaşılır. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi ise, ortakların malların bölünmesi suretiyle ferdi mülkiyetlerine geçmesini sağlar.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi veya aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde belirtilebilir. Davacı taraf, hangi yöntemi tercih ettiğini ve ne talep ettiğini dava dilekçesinde açıkça belirtmelidir. Bu, taleple bağlılık ilkesine uygun olarak davacı tarafın isteğinin net bir şekilde belirtilmesini sağlar.
Ortaklığın giderilmesi davası satış usulüne ilişkin detaylar önemlidir. Satışın nasıl gerçekleşeceği, satış bedelinin belirlenmesi ve paylaşımı gibi konular, davanın sonucunu etkileyebilir. Bu nedenle, bu detaylar dava sürecinde titizlikle ele alınmalı ve uygun şekilde yönetilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır ?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında satış, açık arttırma yoluyla gerçekleştirilir. Ancak, tüm paydaşların oy birliği sağlaması halinde, satışın yalnızca ortaklar arasında gerçekleşecek şekilde yapılması da mümkündür.
Bu durumda, paydaşlar arasında anlaşma sağlanarak, taşınmazın satışı ortaklar arasında gerçekleştirilebilir. Anlaşma sağlanması halinde, taşınmazın değeri ve satış şartları üzerinde mutabakata varılabilir. Ancak, tüm paydaşların oy birliği sağlanamaması durumunda, satış açık arttırma yoluyla yapılacaktır. Bu durumda, taşınmaz açık arttırmaya çıkarılır ve en yüksek teklifi veren tarafın satın alma hakkı kazanır.
Sonuç olarak, izale-i şuyu davasında satışın nasıl gerçekleştirileceği, tarafların anlaşması veya oy birliği durumuna göre belirlenir. Bu süreçte, tüm paydaşların haklarına saygı duyulması ve adil bir çözüm bulunması önemlidir.
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesinde Talep
Elbirliği halinde mülkiyet ve paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, her bir paydaş ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Davayı açan paydaş, paylaşımın ne şekilde yapılmasını istediğini dava dilekçesinde belirtmelidir. Terditli talepte bulunulabileceği gibi, sadece satış yoluyla ortaklığın giderilmesi veya sadece aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
Ancak, yalnızca satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilmişse ve aynen taksimin mümkün olduğuna dair Bilirkişi Raporu tanzim edilmişse, taleple bağlılık ilkesi gereğince dava reddedilebilir. Bu durumda, dava dilekçesinde belirtilen taleple uyumlu bir şekilde hareket edilmemiş ve taleple bağlılık ilkesine uyulmamış olur.
Dolayısıyla, ortaklığın giderilmesi davasında, taleple bağlılık ilkesine uygun davranılmalı ve dava dilekçesinde belirtilen talebe uygun bir şekilde hareket edilmelidir. Aksi takdirde, davanın reddedilme riskiyle karşı karşıya kalınabilir. Bu nedenle, dava açmadan önce dikkatlice hazırlık yapılmalı ve gereken belgelerin ve taleplerin eksiksiz bir şekilde sunulması sağlanmalıdır.
Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesinde Usül
Ortaklığın giderilmesi davasında, dava konusu mallar ve pay sahiplerinin payları değerlendirilir ve değer tespiti gerçekleştirilir. Bu süreçte, Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi, tarafların talepleri doğrultusunda gerekli müzekkereler ile mallar hakkındaki tapu kayıtları ve diğer belgeleri celp eder.
Eğer taraflardan birisi aynen taksim talep etmişse, bu yönde bir araştırma yapılır ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı irdelenir. Ayrıca, taraflardan birisi kat mülkiyetine geçmek suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmişse, bu husus da öncelikli olarak değerlendirilir. Aynen taksimin veya kat mülkiyetine geçmek suretiyle ortaklığın giderilebildiği hallerde, ortaklık bu şekilde sonlandırılır.
Bu süreçte, Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi, tarafların taleplerini ve dava konusu malların özelliklerini dikkate alarak adil bir karar verir. Hukuki ve teknik açıdan doğru bir değerlendirme yaparak, ortaklığın giderilmesi için en uygun yöntemi belirler. Bu sayede, taraflar arasındaki uyuşmazlık adil bir şekilde çözülür ve ortaklığın sonlandırılması sağlanır. (Ortaklığın giderilmesi davası yazımızı okuyabilirsiniz.)
Taşınmaz Üzerinde Muhdesat (Ağaç, Bina, Ev vs.) Bulunması
Elbirliği mülkiyet veya paylı mülkiyet hükümlerine tabi malların üzerinde ev, ağaç ve bina gibi muhdesatlar bulunması durumunda, bu malların ortaklığının satış yoluyla giderilmesi halinde, bu muhdesatlar da mal ile birlikte satılacaktır. Eğer bu muhdesatlar taraflardan birisine aitse ve bunun tapu kaydında şerh edilmişse, satış ve satış bedelinin paylaşımı buna göre gerçekleştirilecektir.
Ancak, eğer muhdesata ilişkin tapuda herhangi bir şerh bulunmuyorsa, tarafların mutabık kalması halinde yine muhdesatın ilgili paydaşa ait olduğu kabul edilerek satış ve satış bedelinin paylaşımı buna göre gerçekleştirilecektir. Bu durumda, taraflar arasında anlaşma sağlanması önemlidir ve paydaşların haklarının korunması için dikkatli bir şekilde hareket edilmelidir.
Özetle, taşınmaz malların üzerinde bulunan muhdesatların ortaklığının satışı durumunda, muhdesatlar da mal ile birlikte satılacaktır. Bu süreçte, muhdesatın sahipliği tapu kayıtlarına göre veya tarafların mutabakatına bağlı olarak belirlenecektir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde bina, ağaç ve benzeri muhtesatlar varsa, bu durum MK. 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz-ü sayıldığından, bu muhtesatlar arz ile birlikte satılacaktır. Ancak, bu muhtesatların bir kısım paydaşlara ait olduğuna dair tapuda şerh bulunması veya tüm paydaşların bu konuda anlaşması durumunda, satış bedelinin dağıtımı belirli bir orana dayanarak yapılmalıdır.
Oran kurulurken, muhtesatın ve arazinin dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı değeri takdir edilir. Bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri saptanır. Daha sonra, bulunan toplam değer muhtesat bedeline ve arazinin değerine oranlanarak, muhtesata ve arza isabet eden kısımlar belirlenir.
Satış bedelinin dağıtımında bu oranlar göz önünde bulundurulur. Muhtesata isabet eden kısmın, sadece muhtesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza isabet eden kısmın ise payları oranında tüm paydaşlara dağıtılması gerekmektedir.
Bu şekilde, muhtesatın ve arazinin değerlerine göre adil bir dağıtım yapılır ve paydaşların hakları korunmuş olur. Bu süreçte, tapu kayıtları ve tüm paydaşların mutabakatı önemlidir ve doğru bir değerleme yapılması için uzman bir değerleme kuruluşundan yardım alınması gerekebilir.
Paydaşlığın Satış Yoluyla Giderilmesi Payların Dağıtılması
İzale-i şuyu davasında yukarıda belirtilen süreç tamamlandıktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesi, paydaşlığın satış yoluyla giderilmesine karar verecektir. Bu kararın ardından, satışın nasıl gerçekleştirileceği ve satış bedelinin nasıl dağıtılacağı mahkeme kararında belirtilmelidir.
Satış bedelinin dağıtımı, satışa karar verilen taşınmazın niteliğine ve paydaşların durumuna göre belirlenir. Eğer taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine tabi ise, paydaşların tapudaki payları oranında dağıtılmalıdır. Elbirliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi ise, mirasçılık belgesindeki payları esas alınmalıdır. Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyet halinin bulunduğu durumlarda ise, tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar göz önünde bulundurularak dağıtım yapılmalıdır.
Bu şekilde, satış bedelinin adil bir şekilde dağıtılması ve paydaşların haklarının korunması sağlanır. Mahkeme kararında bu detayların açıkça belirtilmesi, uygulamanın doğru bir şekilde gerçekleştirilmesine yardımcı olur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/3657 Esas Sayılı karar)
Satış Yolu İle Ortaklığın Giderilmesinde Satış Süreci
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2002/12549 Esas sayılı Kararı şu şekildedir :
HUMK.nin 571. maddesi gereğince ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilen hallerde taşınmaz ihalelerinin İİK.nun hükümlerine göre yapılması, İİK.nın 128/2. maddesine göre de taşınmaz kıymetinin bilirkişi aracılığı ile ve satış memurunca belirlenmesi, satış sırasında daha önce belirlenen ve kesinleşen kıymetin esas alınması gerekir. Satış memuru tarafından anılan husus yerine getirilmeden yöntemince taşınmaza yeniden kıymet takdir edilmeden Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili yasal koşulların araştırılmasına ait keşif sırasında saptanan kıymet üzerinden taşınmazın satışa çıkarılması yasaya aykırıdır. Anılan konu tek başına ihalenin feshi nedeni olup bu hususun şikayeti süreye bağlı olmadığı gibi mahkemece resen göz önünde tutulmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Engellenir ?
Bir dava açıldıktan sonra, parselin hisseleri oranında bölünmesi, yani hisselerin satılmaması için hissedarlardan birinin aynen paylaşma istemesi yeterlidir. Kanun, ortaklığın öncelikle aynen paylaşma suretiyle giderilmesini öngörmüştür.
Bu durumda, hissedarlar arasında anlaşma sağlanarak parselin fiziksel olarak bölünmesi, yani ayrı ayrı hissedarlara verilmesi sağlanabilir. Böylece, ortaklık paylaşılarak ortadan kaldırılmış olur. Ancak, hissedarlar arasında anlaşma sağlanamaması veya bir hissedarın aynen paylaşma isteği olmaması durumunda, ortaklığın giderilmesi açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Bu durumda, taşınmazın satışı açık artırmaya çıkarılır ve en yüksek teklifi veren tarafın satın alma hakkı kazanır.
Sonuç olarak, ortaklık paylaşma isteği veya anlaşma olmaması durumunda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekecektir. Bu süreçte, kanunun belirlediği prosedürler ve tarafların haklarına saygı duyularak adil bir çözüm bulunması önemlidir.