Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından merak edilen hukuki konular arasında yer alır. Genel kanının aksine, kira bedelinin zamanında ödenmesi, kiracının süresiz olarak taşınmazda kalma hakkına sahip olduğu anlamına gelmez. Ev sahipleri, belirli yasal gerekçelere dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu süreç, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde sıkı kurallara tabidir. Peki, kirasını düzenli ödeyen bir kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir, ev sahibi nasıl bir yol izlemelidir ve hukuki süreç nasıl işler?” Kira tahliye
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracıyı Tahliye Etme Yolları
Kirasını düzenli ödeyen kiracı, bazı hukuki gerekçelerle tahliye edilebilir. Ev sahibinin konuta kişisel ihtiyacı, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresini tamamlaması, taşınmazda kapsamlı bir tadilat yapılması gibi çeşitli durumlar, tahliye sebepleri arasında yer alır.
Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesine yol açabilecek başlıca nedenler şunlardır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Tahliye taahhütnamesi ile tahliye
- 10 yıllık süre nedeniyle tahliye
- Tadilat nedeniyle tahliye
- Yeni malik nedeniyle tahliye
- Zarar verme nedeniyle tahliye
- Komşuları rahatsız etme nedeniyle tahliye
- Aynı bölgede başka konutun olması nedeniyle tahliye
- Alt kiraya verme yasağının ihlali nedeniyle tahliye
Bu tahliye gerekçeleri, hukuki süreçler çerçevesinde ele alınarak detaylandırılmış olup, kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliye edilmesi konusunda ev sahiplerine belirli haklar tanımaktadır. Ancak her durumun kendine özgü şartları bulunduğundan, tahliye sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerekmektedir. Böyle bir hukuki durumla karşı karşıya kaldığınızda sürecin daha sağlıklı yürütülmesi için, düzce avukat veya avukatınızdan hukuki danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu
Kiraya verenin, kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmesi Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli şartlara bağlıdır. Kanunda kiracının hakları öncelikli olarak korunmakta ve ekonomik olarak daha dezavantajlı olduğu varsayılarak birçok hakkı güvence altına alınmıştır. Bu da ev sahibinin kira sözleşmesini tek taraflı feshetmesini zorlaştırır.
Ev sahipleri ikinci bir taşınmazı yatırım amacıyla kiraya verirken, kiracılar kendi konutlarını henüz satın alamamış ve barınma ihtiyaçlarını kira yoluyla karşılayan kişilerdir. Bu ekonomik dengesizlik nedeniyle yasalar kiracı lehine düzenlemeler yapmıştır. Ancak bu durum, ev sahibinin tahliye hakkının tamamen yok olduğu anlamına gelmez.
Kiraya verenin geçerli tahliye sebebi yoksa ve kiracı kendi isteğiyle çıkmak istemiyorsa, 10 yıllık uzama süresinin dolması beklenmelidir. Bu sürenin sonunda ev sahibi, yasal bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir.
Düşük Kira Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Son dönemde enflasyonun yükselmesiyle kira bedelleri hızla artarken, eski kira sözleşmeleriyle düşük kira ödeyen kiracılar ev sahipleri için maddi zorluklar yaratmaktadır. Bina maliyetlerinin yükselmesi karşısında kira gelirleri aynı oranda artmayınca, mülk sahipleri kiracılarını tahliye ederek yeni ve güncel kira bedeli ile sözleşme yapmak istemektedir.
Kirasını düzenli ödeyen kiracı olsa bile, ev sahibi bazı yasal gerekçelerle tahliye talebinde bulunabilir. Bunlar arasında en sık kullanılan yollar şunlardır: Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidilebilir. Ancak düzenli kira ödemesi yapan kiracı için bu geçerli değildir.
Taahhüt nedeniyle tahliye seçeneği, kiracı kira sözleşmesinden sonra tahliye taahhüdü vermişse uygulanır. Ayrıca ev sahibi kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, bu gereksinim nedeniyle tahliye talep edilebilir. Kiralanan taşınmazda imar veya inşa işleri nedeniyle tahliye de söz konusu olabilir.
Kiralananın yeni maliki, taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa tahliye talebinde bulunabilir. Kiracının malik olduğunun sonradan öğrenilmesi durumunda da tahliye mümkündür. Kira süresi ve on yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi üç ay önceden bildirim yaparak tahliye isteyebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
Kirasını düzenli olarak ödeyen bir kiracı, ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilebilir. Ancak bu süreçte belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
Öncelikle, kiralanan konutun sahibi veya yakınlarının (eş, çocuk, anne-baba, kardeş) konut ihtiyacının varlığı istenmektedir. Ayrıca, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasına dikkat edilmelidir. Bu durum, her somut olayda mahkeme tarafından değerlendirilerek karara bağlanacaktır.
Tahliye talepleri için aranan diğer şartlar, usul hukuku ile ilgilidir. Belirli süreli kira sözleşmesinde, süre sonunda tahliye davası açılması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her bir kira dönemi 6 ay olarak kabul edilir. Bu durumda, kiracıya tahliye talebi yapılmadan önce 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtar yapılmalı ve tahliye tarihi belirtilmelidir. Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ise tahliye davası açılmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi, TBK 352 çerçevesinde düzenlenmiş olup, kiracının belirli bir tarihte kiralanan konutu terk etmeyi yazılı olarak taahhüt etmesini sağlar. Bu taahhüt, kiracının kirasını düzenli ödemesi durumunda dahi geçerlidir. Öngörülen tarihte, ev sahibi, 1 ay içerisinde tahliye davası açmak veya icra takibi başlatmak hakkına sahiptir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bunlar; taahhütnamenin yazılı olarak yapılması, kiracının veya temsilcisinin imzasının bulunması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve taahhütnamenin kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmasıdır. Bu şartlardan herhangi biri eksik olduğunda, tahliye işlemi mümkün olmaz.
10 Yıllık Süre Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alan hükümlerle düzenlenmiştir. Ancak, bu süreç, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı şekilde işlemektedir. Dolayısıyla, her iki sözleşme türü için sürecin ayrı ayrı ele alınması gerekmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde durum, sözleşmede belirlenen sürenin tamamlanmasının ardından, 10 yılın geçmesiyle başlar. 10 yılın sonunda, her bir uzatma yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapılması şartıyla, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Kiracının kirasını düzenli ödemesi bu durumu değiştirmez ve kiracı tahliye edilebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise, kiraya verenin fesih hakkı yine 10 yılın tamamlanmasından sonra doğar. Burada 10 yıl, kira ilişkisi başladığı andan itibaren hesaplanır. 10 yılı tamamladıktan sonra, her 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önce kiracıya ihtarname çekilmesi gerekmektedir. Bu şartlar yerine getirildiğinde, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Kiracının kirasını düzenli ödemesi de tahliye işlemini engellemez.
Kirasını düzenli ödeyen kiracının 10 yılı tamamlaması nedeniyle tahliyesinin sağlanabilmesi için süre hesaplamaları ve ihtar süreçlerinin dikkatle takip edilmesi gerekir. Bu konuda yapılacak herhangi bir hata, açılacak davanın başarısız olmasına yol açabilir. Bu yüzden, sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi adına uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almak önemlidir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi
Kirasını düzenli ödeyen kiracının, kiralanan eve zarar vermesi durumunda, ev sahibi kiracıya ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede, zararın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre tanınır. Kiracı, verilen süre zarfında zararı gidermediği takdirde, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiracının kirasını düzenli ödemesi, ev sahibinin tahliye talep etmesine engel oluşturmaz.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliye süreci, ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında bir zaman alır. Dava süresi, ev sahibinin öne sürdüğü tahliye gerekçesine ve bu gerekçenin ne kadar ispatlanabilir olduğuna bağlı olarak değişir. Ayrıca, usul işlemlerinin doğru bir şekilde ve zamanında yapılması, dava sürecinin hızını etkileyen önemli faktörlerden biridir.