Kiracı hakları, bir kira sözleşmesinin gereklilikleri yerine getirildiğinde, sözleşmenin bir tarafı olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesi, taşınmazın kiraya verilmesi sonucunda ortaya çıkar ve kiracının bu sözleşme çerçevesinde sahip olduğu haklarını korur.
Türkiye’de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. Maddesine göre, kira sözleşmesi; bir malın kullanımını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanmayı kiracıya bırakan, karşılığında da kiracının belirlenen kira bedelini ödediği bir anlaşmadır.
Kiracı hakları, kira sözleşmesinin niteliklerine ve kiralanan malın türüne göre değişiklik gösterebilir. Kiracı, sözleşmenin taraflarından biri olduğu için, mülk sahibinin belirlediği kurallara ve yükümlülüklere uyma hakkına sahiptir. Mülk sahibi ise, kira bedelini zamanında almakla yükümlüdür.
Kiracı Hakları Nelerdir ?
Kiracı hakları , kira sözleşmesi çerçevesinde kiracının sahip olduğu yasal ve sözleşmeye dayalı haklardır.
- Kiralanan, hangi maksat ve amaca yönelikse, kiracının bu maksada uygun bir şekilde kullanabilmesi için kiralayanın kiralananı elverişli durumda teslim etme hakkı
- Kira sözleşmesi boyunca, kiralayanın kullanımını engelleyen her türlü durumun giderilmesini isteme hakkı
- Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kiraya verenin üstlenmiş olduğu yükümlülükleri yerine getirmemesi durumunda, kiracının sözleşmeyi feshedebilme ve akitten haklı nedenle cayma hakkı
- Kiralananın kiracıya geç teslim edilmesinden kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
- Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
- Eğer aksi belirtilmemişse, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesi gerektiği durumda, kiracının bu talebi karşısında bu yükümlülükleri yerine getirme hakkı bulunmaktadır. Örneğin; asansör tadilat bedeli, mantolama ücreti gibi yan giderler, kiracının kiraya verenden talep etme hakkı
- Üçüncü kişilerin kiralananda hak iddiası olabilir. Bu durumda kiracı, kiraya verenin, davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep etme hakkı
- Sözleşme devam ettiği sürece, haklı bir sebep olmada, kiralanan taşınmazdan çıkmama hakkı.
- Kiraya verenden yazılı izin almak koşuluyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
- Kiracıya, kira tutarı ve yan giderler (ısıtma, aydınlatma, su, aidat vb. ) dışında başka bir ödeme yüklenemez.
- 1 Temmuz 2023 yılı itibariyle uzatılan geçici kanun maddesi gereği mahkeme kararı bulunmaksızın %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı.
Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar Nerede Görülür ?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm tahliye davası, kira bedeli tespiti veya diğer tespit davaları, sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin davalar, sözleşmeden doğan tazminat veya alacak talepleri ile kiracı haklarına ilişkin davalar, görevli mahkeme olarak sulh hukuk mahkemesini içerir. Kira sözleşmesinden doğan davaların yetkili mahkemesi, kiracının sahip olduğu haklara göre, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Bir Kiracı En Fazla Kaç Yıl Oturabilir ?
Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda fesih sürelerine riayet ederek sözleşmeyi sona erdirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut kira sözleşmelerinde süre sınırlaması 10 yıldır. Bu süre, kiraya verenin oturmak amacıyla kiraya verdiği işyerleri için ise 5 yıldır.
Bu durumda, kiralayan kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır. Eğer kiracı ve kiralayan aynı koşullarla devam etmek isterlerse, 10 yıllık bir süre sonunda, kiralayan herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir.
Kaç Yıldan Sonra Kiracı Çıkarılır ?
Kiraya veren, kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kiracıyı çıkartma hakkına sahiptir. Ancak 10 yıllık süreyi izleyen her yılın sonundan en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır.
Kiracı İstediği Zaman Evi Boşaltabilir Mi ?
Kiracı, kira sözleşmesi henüz bitmemişken de evden çıkabilir. Ancak, bu durumda kiracının hukuki sorumluluğu doğacaktır. Bu sorumluluk iki farklı şekilde ortaya çıkar:
- Kira sözleşmesinde belirli olan kira süresi sona ermeden önce evden çıkmak
- Sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan evden çıkmak.
Bu tür durumlarda, kiraya veren, evi makul bir süre içinde yeniden kiraya verebileceği zaman aralığına kadar evden ayrılan kiracının kirayı ödemesini talep edebilir. Bu “makul süre”, kira sözleşmesinde önceden belirlenebilir. Alternatif olarak, kiraya veren ve kiracı arasında anlaşmayla da kararlaştırılabilir. Eğer bu gibi bir anlaşma yoksa, makul süre mahkeme tarafından belirlenecektir.
Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi ?
Ev sahibinin kiracıyı 10 yıllık uzama süresinden önce haklı sebep varsa kiracıyı evden çıkarması mümkündür. Haklı tahliye sebepleri aşağıdaki gibi sayılabilecektir.
- Kiracı, kiralamış olduğu evde yeterli özeni göstermediği durumda tahliye edilebilir.
- Yeni malik, kiralanan mülkiyeti kendi ihtiyacına uygun hale getirmek amacıyla tahliye isteyebilir.
- Yeniden inşa veya imar çalışmaları nedeniyle kiracının evden çıkarılması gerekebilir.
- Kiracının, tahliye taahhütnamesine uymaması durumunda evden çıkarılması gerekebilir.
- Kira bedelinin iki kez gecikmesi veya ödenmemesi sonucu iki haklı ihtar yapılarak tahliye talep edilebilir.
- Kiracının veya eşinin aynı bölgede başka bir konutunun olması nedeniyle tahliye talep edilebilir.
- Kiraya veren, kiralanan mülkiyeti kendi ihtiyaçları doğrultusunda boşaltma gerekliliğinden dolayı tahliye talep edebilir.
Bu durumların varlığı halinde açılacak tahliye davası sonucu ev kiracı tarafından tahliye edilebilecektir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkaramaz ?
- Ev sahibinin, kiracıyı sebepsiz olarak çıkarmak istemesi durumunda, kira sözleşmesinin başladığı tarihten itibaren en az 10 yıllık bir sürenin geçmesi gerekmektedir.
- Eğer kiracı, kira ödemesini 2 kez geciktirirse ve kiraya veren bu durumu ihtarname ile bildirmezse, kiracının evden çıkarılması mümkün olmayacaktır.
- Ev sahibinin evde oturma ihtiyacı yoksa veya aynı bölgede başka bir konutu varsa, kiracıyı evden çıkarma sebebi olarak ihtiyaç göstererek tahliye talep edemez.
- Geçersiz bir tahliye taahhüdü varsa, bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının evden çıkarılması geçerli olmayacaktır.
Bu örnekler sınırlı değildir ve her durum, somut olayın özelliklerine göre ev sahibi kiracı hakları değerlendirilmelidir.