Kira uyarlama davası , kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanan şartlarının değiştirilmesini talep etmek için açılan bir hukuki davadır. Kira uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca açılabilir. Kanun maddesine göre, kiraya veren veya kiracı, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde ortaya çıkan olağanüstü ve beklenmeyen durumlar nedeniyle kira bedelinin artırılması veya azaltılması talebinde bulunabilir. Taraflar anlaşamazsa, kira bedelinin uygun bir şekilde belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir.
Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında yapılan bir sözleşme olup, belirli bir süre boyunca kiracıya mülkün kullanım hakkını verirken, kiraya verene de belirli bir kira bedeli karşılığında ödeme yapma yükümlülüğü getirir. Kira sözleşmeleri, sözleşme hükümlerine bağlılık ilkesine dayanır, yani taraflar imzaladıkları sözleşme şartlarına uymakla yükümlüdürler. Ancak, kira süresi boyunca beklenmedik olağanüstü veya mücbir sebepler nedeniyle kira koşullarında dengesizlik oluşabilir. Bu durumda, taraflardan biri aleyhine adaletsiz bir durum ortaya çıkabilir.
Kira Uyarlama Davası Nedir ?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar, ekonomik değişimler veya benzeri nedenlerle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması için açılan bir davadır. Kira uyarlama davası, hem taşınır hem de taşınmaz kiralama durumları için geçerlidir.
Bu dava Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır:
Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı bu maddeye göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin başlangıcında var olan dengenin zaman içinde bozulması durumunda taraflardan birinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan şartların varlığı halinde açabileceği bir davadır.
Sözleşmede intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakmak, kira uyarlama davasının temel şartlarından biridir. Eğer sözleşmede intibak kaydı varsa, taraflar genellikle bu kayda uygun bir şekilde hareket ederler. Ancak, bazen sözleşmede intibak kaydı olsa bile, değişen koşullar nedeniyle edimler arasında aşırı bir dengesizlik ortaya çıkabilir. Bu durumda, Türk Medeni Kanunu’nun 2/2 maddesine göre “hakkın kötüye kullanılmasından bahsedilebilir ve mahkeme, adil bir çözüm sağlamak için uyarlama davasına hükmedebilir.
İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak, TMK’nın 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır.
İşlem temelinin çöküşü, sözleşmenin başlangıcında var olan temel varsayımların zaman içinde değişmesi ve böylece işlemin amacının veya anlamının bozulması durumunda ortaya çıkar. Bu gibi durumlarda, dürüstlük kuralı gereği, tarafların değişen duruma uygun tedbirler alması ve işlemi uyarlama ihtiyacı doğabilir.
Değişen durumlar, sözleşmede yer almayan veya öngörülemeyen faktörler, sözleşme adaletini bozabilir ve sözleşmede bir boşluk meydana getirebilir. Bu boşluk, tarafların niyetine ve iradesine önem verilerek yorumlanmalı ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulmalıdır. Bu şekilde, işlem temelinin çöküşüne bağlı uyuşmazlıklarda adil ve adalete uygun bir çözüm sağlanabilir.
Kira Uyarlama Davası Şartları
- Kira uyarlama davasının temel şartlarından biri, kira sözleşmesinin başlangıcında var olmayan veya öngörülmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkmasıdır.
- Kira sözleşmesinde intibak (uyarlama) hükümlerinin yer alması gerekmektedir. Sözleşmede taraflar arasında kira bedelinin belirli durumlarda veya belirli dönemlerde uygun bir şekilde ayarlanacağına dair hükümler bulunmalıdır.
- Kira bedelinin uygun bir şekilde ayarlanması konusunda taraflar arasında anlaşmazlık olmalıdır. Tarafların kira bedelinin uyarlama ihtiyacını kabul etmeyip değişiklik yapmamaya istekli olmaları durumunda uyarlama davası açılabilir.
- Kira uyarlama davasında mahkeme, talep edilen yeni kira bedelinin adil ve makul olduğunu değerlendirecektir. Talebin gerçekçi ve meşru gerekçelerle desteklenmesi önemlidir.
Dava Ne Zaman Açılır ?
Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir. Kira sözleşmesinde, belirli bir kira dönemi varsa ve uyarlama talebi, kira dönemi içerisinde ortaya çıkan bir olağanüstü duruma dayanıyorsa, uygun zamanda dava açılabilir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için öncelikle sözleşmede intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunması veya sözleşmede böyle bir hükmün olmaması durumunda değişen koşullara uygun tedbir alınmamış olması gerekmektedir. Taraflar arasında kira bedelinin uygun bir şekilde ayarlanması konusunda anlaşmazlık yaşanmalıdır. Davanın ne zaman açılacağına ilişkin kesin süreler veya zaman dilimleri yoktur, çünkü her durum özgündür ve değişkenlik gösterebilir.
Kira Uyarlama Davası Tarafları
Kira uyarlama davasında davacı taraf, ortaya çıkan olağanüstü durum nedeniyle zarara uğrayan ve davanın kazanılmasında menfaati olan tarafı ifade eder. Dolayısıyla davacı taraf, kiracı veya kiraya veren olabilir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır ?
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Arabuluculuk Zorunlu Mudur ?
Taraflardan her ikisi de tüzel veya gerçek kişiler olarak ticari faaliyetlerine bakıldığında tacir niteliğindeyse, ve davanın konusu alacak veya tazminat istemi ise, arabuluculuk zorunludur. Bu şartlar var olmadıkça arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. Eğer dava hem kira uyarlama hem de alacak veya tazminat talebi içeriyorsa, bu durumda arabuluculuk başvurusu gerekebilir.
Kira Uyarlama Davası Dilekçesi
… Sulh Hukuk Mahkemesine
Davacı :
Vekili : Av. Enes Öztürk
Davalı :
Konu : Kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması istemimizden ibarettir.
Davanın Değeri :
Açıklamalarımız
- Müvekkilim maliki bulunduğu ……. adresindeki … m2 alanlı zemin katı davalıya market olarak kullanılmak üzere …/…/… başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesiyle 5 yıllığına aylık … TL bedelle kiraya vermiştir.
- Kira sözleşmesinde yıllık artış % 25 olarak belirlenmişse de zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon ve hayat şartlarının ağırlaşması sonucunda yapılan kira arttırımları son derece düşük kalmıştır.
- Dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedeli, taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüzölçümü ve özellikleri itibarıyla fevkalade azdır. Bu nedenlerle aylık … TL olan kira bedelinin yeni kira dönemi olan ../…/…. tarihinden itibaren … TL ye çıkarılması için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.
Hukuki Nedenler: 6570 Sayılı Yasa, BK, HUMK ve ilgili mevzuat.
Hukuki Deliller : Kira sözleşmesi, keşif, bilirkişi, tanık ve diğer deliller.
İstem Sonucu : Açıklanan nedenlerle aylık … TL olan kira bedelinin …/…/… tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net …-TL’ na uyarlanmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. …/…/…
Davacı Vekili
Av. Enes Öztürk
Kira Uyarlama Davası İle Kira Bedelinin Tespiti Davası Farkları
- Kira bedelinin tespiti davalarında kira sözleşme süresi 5 yılı doldurmamışsa, hakim tarafından yapılacak olan artış TÜFE’yi aşamaz. Fakat kira uyarlama davalarında böyle bir şart ve sınırlama bulunmamaktadır.
- Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için kira bedeline ilişkin tarafların arasında kesin bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli olmalıdır.
- Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflarca olağanüstü durumlar ortaya çıkmalıdır.
- Kira bedelinin tespiti davaları yalnızca çatılı işyeri ve konut kiralamaları için açılabilirken kira uyarlama davaları taşınır veya taşınmaz tüm kira sözleşmeleri bakımından gündeme gelebilir.
- Kira bedelinin tespiti davasında karar verilirken, hakim tarafından taşınmazın bulunduğu yer, emsal kira bedelleri ve kira bedeli gibi faktörler dikkate alınmaktadır. kira uyarlama davasında ise hakim, kira sözleşmesinin özellikleri, sözleşmenin imzalandığı zamanki tarafların ekonomik durumları ve tarafların menfaatlerinde meydana gelen değişiklikler gibi faktörleri göz önünde bulundurur.
Kira Uyarlama Davasına İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/5741 Esas, 2019/7695 Kararına Göre ;
Somut olayda; önceki malik … ile davalılardan … arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, Mahkemece uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi, yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan hüküm kurulduğu görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/5251 Esas, 2018/11197 Kararına Göre ;
Uyarlama davalarında da uygulanması gereken 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re’sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durulmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir ?
Kira uyarlama davasının temel şartlarından biri, kira sözleşmesinin başlangıcında var olmayan veya öngörülmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkmasıdır.
Kira Uyarlama Davası Masrafları Kim Öder ?
Kira uyarlaması davalarında, davanın kazanılması durumunda tüm yargılama giderleri (ihtarname ücreti, davanın açılması için yapılan masraflar, bilirkişi, keşif, tanık vb.) tamamı davalı kiralayandan talep edilecektir.
Kira Uyarlama Davasında İhtar Şartı Var mı ?
Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir.