Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracının aleyhine sonradan değişiklik yapılamaz. Dolayısıyla kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi hukuki olarak sorun teşkil etmektedir. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, kiracının rızası olmadan sözleşme koşullarında kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaktır.
Her Yıl Yeni Kira Sözleşmesi Yapılır Mı ?
Genel olarak, kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılır ve bu sürenin sonunda tarafların isteğine bağlı olarak yenilenebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yenilenmesi konusunda belirli kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar, kira süresinin sonunda tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenler.
- Süre Bitiminde Yenileme:
- Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminden sonra tarafların karşılıklı rızasıyla yenilenebilir. Eğer taraflardan biri sürenin bitiminden önce sözleşmeyi sona erdirmek istediğini diğer tarafa bildirmezse, kira sözleşmesi aynı koşullarda yenilenmiş sayılır.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kira Artışı:
- Yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artışı, taraflar arasında kararlaştırılmışsa bu şekilde yapılır. Kararlaştırılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre artış, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını geçmemek koşuluyla belirlenir.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri:
- Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak yapılmışsa, taraflar, yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Bu durumda her yıl yeni bir kira sözleşmesi yapılmasına gerek kalmaz, ancak kira bedeli ve diğer koşulların her yıl yeniden değerlendirilmesi gerekebilir.
Kira Sözleşmesinin Sonradan Değiştirilmesi
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi özellikle kiracının aleyhine olacak şekilde yapılamaz. İşte kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi ile ilgili önemli noktalar:
Kira Sözleşmesinin Sonradan Değiştirilmesi
- Kiracının Aleyhine Değişiklik Yapılamaz:
- Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi hususunda kiracının aleyhine olacak değişikliklerin yapılmasını yasaklar. Örneğin, kira sözleşmesinde kiracının haklarını kısıtlayan veya kiraya verenin haklarını genişleten değişiklikler yapılamaz.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi:
- Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kira bedelinin arttırılması mümkündür. Ancak bu artış, kanunda belirtilen sınırlar çerçevesinde olmalıdır. Kira bedelinin belirlenmesi dışında, diğer koşullarda kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
- Karşılıklı Rıza Gerekliliği:
- Kira sözleşmesinde yapılacak değişikliklerin geçerli olabilmesi için her iki tarafın da rızasının bulunması gerekmektedir. Kiracının yazılı onayı olmadan kira sözleşmesi koşullarında değişiklik yapılamaz. Örneğin, kira süresinin uzatılması, kira bedelinin artırılması gibi hususlarda kiracının onayı şarttır.
- Sözleşme Süresi Dolmadan Değişiklik:
- Kira sözleşmesi süresi dolmadan önce taraflar karşılıklı olarak anlaşarak sözleşme koşullarını değiştirebilirler. Bu durumda da yine kiracının rızası gereklidir.
Örnek Durumlar
- Kira Artışı:
- Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine uygun olarak arttırılabilir. Ancak bu artış, TÜFE oranını aşamaz ve kiracının onayı gereklidir.
- Ek Hizmet Bedelleri:
- Kiraya veren, ek hizmetler veya masraflar için yeni bedeller talep etmek istiyorsa, bu durum da kiracının rızasını gerektirir. Kiracı, sözleşme süresi içinde bu tür değişikliklere onay vermedikçe, kiraya veren tek taraflı olarak bu bedelleri ekleyemez.
Sonuç olarak, kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi kiracının aleyhine olacak şekilde yapılamaz ve her türlü değişiklik kiracının rızasını gerektirir.
Yargıtay 21. Ceza Dairesi Esas: 2015/4981, Karar: 2015/5645, K. Tarihi: 30.11.2015
Özel belgede sahtecilik suçu Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre, “Bir özel belgeyi sahte olarak düzenleyen veya gerçek bir özel belgeyi başkalarını aldatacak şekilde değiştiren ve kullanan kişi, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu madde, kira sözleşmesi süresince kiracının haklarını korumak amacıyla getirilmiştir ve kiracının rızası olmadan kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi hususunu engellemektedir.
Özel belgede sahtecilik suçuna gelince, bu suçun işlenmesi için öncelikle sahtecilik amacıyla sahte bir belgenin hazırlanması veya mevcut bir belgenin sahte olarak değiştirilmesi gerekmektedir. Bu belge, gerçek bir belge gibi kullanılarak bir hukuki işlemin gerçekleştirilmesinde veya bir hukuki hak ya da yükümlülüğün ispatında kullanılabilecek nitelikte olmalıdır.
Özel belgede sahtecilik suçu, sadece özel belgelerle sınırlı değildir. Pasaport, ehliyet, kimlik kartı, diploma, noter tasdikli belge gibi birçok belge türüne ilişkin olarak da işlenebilir. Bu tür belgelerin sahte olarak düzenlenmesi veya değiştirilmesi durumunda da özel belgede sahtecilik suçu oluşur.
Yargıtay 21. Ceza Dairesi’nin 2015/4981 Esas, 2015/5645 Karar sayılı ve 30.11.2015 tarihli ilamında; kira sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi özel belgede sahtecilik suçunu oluşturduğu içtihat edilmiştir.
Yargıtay 21. Ceza Dairesi Esas: 2015/4981, Karar: 2015/5645, K. Tarihi: 30.11.2015
Sanık tarafından kira sözleşmesi üzerinde katılanın imzalamasından sonra daktilo ile değişiklikler yapılarak, sözleşme tarihlerinin sonradan ”10/01/2003-10/01/2028” olarak eklenmesi ayrıca sözleşmenin kiralanan şey ile beraber teslim olunan demirbaş eşyası beyanı kısmının altına ”Yirmibeş yıllık kira bedelinin tamamını aldım” ibaresinin eklenmesi ve bu sözleşmenin sanık tarafından Ürgüp Sulh Hukuk Mahkemesince görülen 2010/464 ve 2010/425 esas numaralı dava dosyalarında delil olarak ibraz edilerek kullanılması suretiyle özel belgede sahtecilik suçunun işlendiğinin iddia olunması, Kayseri Kriminal Polis Labaratuvarının 12/01/2011 tarih ve 2011/8 numaralı uzmanlık raporu ile söz konusu eklemelerin kira sözleşmesinin tanziminden sonra konulduğunun tespit edilmesi, Adli Emanetin 2011/16 sırasında kayıtlı bulunan üzerinde ”……” ibaresi bulunan kağıt parçasına göre 2003 yılında katılana 6 aylık, 2004 yılında ise yine 6 aylık kira bedeli olan 180.000.000 TL ödendiğinin ve kira artışının enflasyon oranına göre yapılacağının belirlendiği, yine Kayseri Kriminal Polis Labaratuvarınca yapılan inceleme sonucu söz konusu belgede yazılı ibarelerin ve altındaki imzanın sanığa ait olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edilmesi, böylece sanığın kira kontratını peşin olarak ödediğini iddia etmesine rağmen kira kontratının başlama tarihinden sonraki bir tarihte 6 aylık kira bedelini peşin olarak verdiğinin kendi el yazısı olduğu tespit edilen belgeden anlaşılması karşısında yıllık kira bedeli tespit edildikten sonra hem kira bedelinin aylık peşin olarak ödeneceğinin hem de 25 yıllık kira bedelinin peşin alındığının yazılı olmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı hususu gözönünde bulundurularak ve bu belgenin Ürgüp Sulh Hukuk Mahkemesinde 05/12/2008 ve 05/02/2010 yıllarında kullanıldığının sabit olmasına göre aldatma yeteneği değerlendirilerek bulunması halinde mahkumiyetine karar verilmesi gerektiği gözetilmeden sanığın soyut savunmasına üstünlük tanınarak yazılı şekilde beraat kararı verilmesi,
Yasaya aykırı, katılan vekili ile Cumhuriyet savcısının temyiz itirazları bu itibarla yerinde görülmüş olduğundan hükmün bu sebeplerden dolayı 5320 sayılı Yasanın 8/1. maddesi gereğince uygulanması gereken 1412 sayılı CMUK’nun 321. maddesi uyarınca BOZULMASINA, 30.11.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.