Kira bedeli nasıl belirlenir
Kira bedeli, bir mülkün veya malın geçici olarak kullanılmasının bir bedel karşılığında kiralanması anlamına gelir. Genellikle ev kiralamalarında kullanılır. Kiralama süresince, kiracı mülkü kullanma hakkına sahip olurken, mülk sahibi bu hizmetin karşılığında bir kira bedeli alır.
Kira Bedelinin Nasıl Belirlenir ?
Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamaları ile birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. Bu yöntem, kira bedelinin adil ve dengeli bir şekilde tespit edilmesini sağlamak amacıyla kullanılır ve her beş yılın sonrasında uygulanabilir.
Kira bedeli, bir kiralama sözleşmesinin temel unsurlarından biridir. Uygulamada, kira bedeli genellikle nakit para olarak belirlenir; ancak bu ödemeler, milli para birimi veya yabancı para birimi cinsinden olabilir.
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, sözleşmenin temel unsuru olan kira bedelinin belirlenmiş ya da nesnel olarak belirlenebilir nitelikte olması gereklidir. Bu durum, taraflar arasında kira bedeli konusunda bir anlaşmazlık çıktığında kolaylık sağlar.
Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesine göre, “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”
Ödeme zamanının belirlenmesinde öncelikle sözleşmede kararlaştırılan ödeme günü esastır. Eğer sözleşmede belirlenmiş bir ödeme günü bulunmuyorsa, yerel âdete başvurulur. Ancak yerel âdete göre de bir belirleme yapılamıyorsa, sözleşmenin süresine bakılmaksızın her ayın sonunda ve en geç sözleşme bitiminde ödeme yapılması gerekmektedir.
Genellikle uygulamada kira bedeli, önceden ödenmesi gereken bir şekilde belirlenir. Bu, peşin ödeme şeklinde gerçekleşir ve kiracının oturmadan önce kira bedelini ödemesini öngörür.
Kira Bedelinde Ödeme Yeri
Sözleşmede belirlenen ödeme yeri genellikle ödemenin yapılması gereken yerdir ve kira bedelleri çoğunlukla banka hesabına yatırılır.
Eğer sözleşmede belirlenmiş bir ödeme yeri yoksa, kira bedeli para borcu olarak kabul edilir ve kiraya verenin ikamet ettiği yerde ödenir. Eğer konutta ödeme PTT havalesi ile yapılacaksa, gönderinin net tutarı belirtilmelidir.
İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın İstirdat Hali
Peşin ödemeli kiralarda, kiralananın ayıplı olarak teslim edilmesi durumunda, TBK m 307. uyarınca kira bedelinden indirim talep etme hakkı vardır. Bu durumda, sözleşme başında ödenen kiranın bir kısmının kiracıya iadesi gerekebilir.
Eğer kira süresi belirli bir süre için öngörülmüşse, kira bedelinin peşin olarak ödenmesi veya dönemsel ödemeler yapılması durumunda, sözleşmenin haklı olarak feshedilmesi veya tahliye edilmesi halinde, kiraya verenin geriye kalan fazla ödenen kira miktarını kiracıya iade etmesi gerekir.
Yargıtay uygulamasına göre, fazla ödenen kiranın istirdadında ve kiraya verilen zararların tazmininde zamanaşımı süresi 10 yıl olarak kabul edilmektedir. Ancak dönemsel ödemeli kiralarda, bu süre 5 yıl olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 147/1. maddesinde belirlenmiştir.