İşyeri kira sözleşmesinin devri, kiracının mevcut kira sözleşmesini başkalarına devretme hakkına sahip olup olmadığı konusunda sıkça merak edilen bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, işyeri kira sözleşmesinin devri belirli koşullara bağlı olarak mümkündür, ancak bu durum hem kiracı hem de kiralayan için bazı hukuki yükümlülükler doğurabilir.
Yetişkin bireyler, özellikle eğitim hayatının tamamlanmasının ardından geçimlerini sağlamak için çalışmaya başlarlar. İşyerine ihtiyaç duyan kişiler ise genellikle kiralama yöntemini tercih ederler. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, işyerlerinin “devren kiralık” olarak sunulmasıdır.
Bu ibare, işyerinin içindeki eşyalarla birlikte bir bütün olarak kiralanacağını ifade eder. İşyerinin devren kiralanması durumunda, işletmenin türüne ve tarafların taleplerine göre iki farklı yöntem uygulanabilir: biri ticari işletmenin devri, diğeri ise kira sözleşmesinin devridir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Nedir?
İşyeri kira sözleşmesi, bir taşınmazın maliki tarafından bir başka kişiye belirli bir süre için kiralanması ve kiralama şartlarını belirleyen sözleşmelere verilen isimdir. Bu tür sözleşmeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “kira sözleşmesi” başlıklı dördüncü bölümünde yer alan hükümlere tabidir ve kiraya veren ile kiracının yükümlülükleri ile sözleşmenin feshi veya devri konularına açıklık getirilir.
İşyeri kira sözleşmesi, kiralama bedeli, kira süresi, kullanım amacı, tarafların kimlik bilgileri, kira artışı, taşınmazın bakım ve onarımıyla ilgili sorumluluklar ve uyuşmazlık durumunda başvurulacak yasal merciler gibi detaylı hükümler içerir.
Bu sözleşmeler noter huzurunda yapılabileceği gibi adi yazılı şekilde de düzenlenebilir. Ancak, sözleşmenin yazılı olması yasal bir zorunluluk olmasa da, ileride ortaya çıkabilecek hukuki anlaşmazlıklar açısından ispat kolaylığı sağlamak için yazılı ve tercihen noter tasdikli olması tavsiye edilir.
Kira Sözleşmesi Davasını Kim Açabilir?
İşyeri kira sözleşmesinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi ile düzenlenmiştir. İlgili maddede:
"…Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir."
şeklinde hüküm yer almaktadır. Yasadaki açık düzenlemeye göre, işyeri kira sözleşmesinin devri, taşınmaz malikinin onayı olmadan yapılamaz. Ancak, dükkan sahibinin devri reddetme hakkı, geçerli bir sebebe dayanmalıdır. Kiracı ile olan ilişkisinden ya da keyfi sebeplerden ötürü devri kötü niyetle reddeden malike karşı dava açılabilir. Bu dava, kira sözleşmesinin sona ermesinden önce her zaman açılabilir ve ilgili taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde görülebilir. Kira sözleşmesi devri davası yalnızca sözleşmede kiracı olarak yer alan kişi tarafından açılabilir; yeni kiracı adayının açacağı dava, husumet yokluğundan dolayı reddedilecektir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi?
İşyeri kira sözleşmesinin devri, hem kiracı hem de kiralayan için önemli hukuki sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı işyeri kira sözleşmesini başkasına devredebilir, ancak bunun için kiralayanın onayı gereklidir. Kiralayanın izni olmadan devir işlemi yapılamaz. Kiralayanın onayı ile kiracı, işyerini başka bir kişiye devredebilir veya kiralanan iş yerinde sözleşmeye aykırı bir şekilde üçüncü kişilerin faaliyet göstermesine izin verebilir.
Devir işlemi, kiracının işyerinin kullanım hakkını başkasına aktarmasıyla gerçekleşir. Kiralayan, kiracının izinsiz olarak devir yapması durumunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olup, kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Devredilir?
İşyeri kira sözleşmesinin devri için, öncelikle kiracının kiralayanın yazılı onayını alması gerekmektedir. Kiralayan, devre onay verme konusunda herhangi bir mazeret göstermeksizin reddetme hakkına sahip olsa da, haksız bir şekilde onay vermemesi, kiracının hakkını ihlal etmemelidir ve devir işleminin önünde engel olmamalıdır.
İşyeri kira sözleşmesinin devri, aynı zamanda kiracının yükümlülüklerini devralan kişiye aktarmasını da içerir. Kiracı, devir işlemini sözleşmeye uygun şekilde gerçekleştirdiğinde, devralan kişi kiracının tüm sorumluluklarını üstlenir ve kiralayanla doğrudan ilişkiye girer.
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kira sözleşmesinin devrinin yalnızca kiralayanın onayı ile yapılabileceğini belirtmektedir. Kiralayan onay vermezse, kiracı devir işlemini gerçekleştiremeyecektir.
Kiraya Veren Onay Vermezse Ne Yapılabilir?
Kiracının işyeri kira sözleşmesini devretmesi için, kiralayanın onayı gerekmektedir. Ancak, kiralayan onay vermezse ve bunun geçerli bir nedeni yoksa, kiracı yasal haklarını savunma hakkına sahiptir. Kiracı, sözleşme şartları çerçevesinde kiralayanın onay verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, kiralayan aleyhine dava açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralayanın onay vermemesi keyfi bir engellemeye dayanıyorsa, kiracı mahkemeye başvurabilir ve devrin yapılması için yasal çözüm talep edebilir. Ancak, kiralayanın onay vermemek için geçerli bir nedeni varsa, örneğin devir edilen kişinin kiracının yerine aynı niteliklere sahip olmaması, kiralayanın bu kararı geçerli sayılabilir.
SONUÇ
İşyeri kira sözleşmesi, kiracı ile kiralayan arasında yapılan, işyerinin kullanımına ilişkin hak ve sorumlulukları belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Bu sözleşme, tarafların ticari faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan temel koşulları sağlar. Kiracının işyeri kira sözleşmesini devretmesi için kiralayanın onayı gerekmekle birlikte, onayın verilmemesi durumunda kiracı, yasal haklarını savunabilir. Türk Borçlar Kanunu’na uygun şekilde hareket edilerek, taraflar arasında meydana gelebilecek ihtilaflar yasal yollarla çözüme kavuşturulmalıdır. Kira sözleşmesinin devri veya feshi gibi meseleler, sözleşme şartları ve ilgili kanuni düzenlemelere göre şekillenir.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Enes Öztürk Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Enes Efe ÖZTÜRK
ENES ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU