İnşaat sektöründe yer alan kişilerin imar para cezası kime kesilir? imar para cezaları kime uygulanır? bilmesi gereken önemli konular arasında yer almaktadır. İmar para cezası, Türkiye’de imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapı veya faaliyetler nedeniyle belediyeler veya ilgili kurumlar tarafından uygulanan para cezasıdır. İmar para cezası, ruhsatsız inşaat, ruhsata aykırı yapılaşma veya imar planına uymayan değişiklikler gibi durumlarda kesilir. İmar para cezası kime kesilir? İmar para cezası, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaat yapan mülk sahiplerine, müteahhitlere veya yapıdan sorumlu kişilere kesilir. İmar para cezaları kime uygulanır? İmar para cezaları, imar mevzuatına aykırı davranışta bulunan kişi veya kurumlara uygulanır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi, imar para cezası uygulanacak kişileri açıkça tanımlamaktadır. Örneğin, “ruhsat alınmadan ya da ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak inşaat yapıldığı takdirde, bu fiilden dolayı yapının sahibi, yapı müteahhidi veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesuller” imar para cezasına tabi tutulabilir.
İmar Para Cezaları Kime Uygulanır ?
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak inşa edilen kaçak yapılar ve bu yapıları inşa eden kişiler için uygulanacak cezalar ve yaptırımlar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinde belirlenmiştir. Bu maddeler incelendiğinde, 32. maddede kaçak yapılar için mühürleme ve yıkım yaptırımları, 42. maddede ise bu yapıları inşa edenlere yönelik imar para cezası düzenlemeleri yer almaktadır.
Belediyeler ve İl Özel İdareleri tarafından ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı inşa edenlere imar para cezası uygulanırken yapılan en büyük hatalardan biri, cezaların yanlış kişilere kesilmesidir. Bu nedenle, makalemizde, güncel Danıştay kararlarına dayanarak, yanlış kişiye kesilen imar para cezalarının iptali için öne sürülen gerekçeleri ele alacağız. Ayrıca, Danıştay’ın bu konudaki içtihat değişikliklerine de yer vereceğiz.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre, imar para cezası verilebilecek kişiler şunlardır:
- Yapının sahibi,
- Yapı müteahhidi,
- Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesul.
Yapı Sahibine İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?
Evet, yapı sahibine imar para cezası verilebilir. İmar mevzuatına aykırı olarak yapılan inşaatlar için, yapı sahibine imar para cezası uygulanması mümkündür. İmar Kanunu’na göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar nedeniyle ceza, doğrudan yapı sahibine kesilir. Örneğin, Hazineye ait bir taşınmazda, Hazine’nin bilgisi dışında inşa edilen bir yapı varsa, bu yapıyı yapan kişi cezalandırılabilir. Danıştay 6. Dairesi’nin 24.12.1992 tarihli kararında (E:1991/2852, K:1992/5184), yıkıma konu olan yapının bulunduğu arsanın tapusunun başka bir kişiye ait olmasının, yapının da ona ait olduğu anlamına gelmeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca, ruhsatsız yapı için düzenlenen yapı tatil tutanağına davacı tarafından itiraz edilmediği için, ruhsatsız yapıyı yapan kişi adına işlemlerin düzenlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır.
Ruhsatsız olarak yapılan yapının sonradan yapıyı inşa eden kişinin mülkiyetinden çıkması durumunda, para cezasının yeni malike değil, ruhsatsız inşaatı yapan kişiye verilmesi gerekir. Yapıyı sonradan satın alan kişi, satın alma tarihinden önceki mevzuata aykırılıklardan sorumlu tutulamaz. Başka bir deyişle, ruhsatsız inşaatın yapan kişinin mülkiyetinden çıkmış olması, bu kişiye para cezası verilmesine engel teşkil etmez. Bu tür durumlarda, mevzuata aykırı yapıyı inşa eden kişi, yapıyı satmış olsa bile para cezası ile muhatap olur. Çünkü 42. maddenin temel amacı, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yapan kişiyi cezalandırmaktır. Eğer yapı sahibi ile tapu kaydında malik farklı kişilerse, ceza doğrudan yapı sahibine kesilir. Danıştay 6. Dairesi’nin 11.05.2005 tarihli kararında (E:2003/5504, K:2005/2714), mülkiyeti davacıya geçen bir yapıda, bu tarihten sonraki tespitle ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan imalatlardan dolayı davacının sorumlu tutularak para cezası verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı ifade edilmiştir.
Müteahhiti Uyaran Malike İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?
Yapı maliki, eğer yapıyı inşa eden müteahhit ile imar mevzuatına ve projelere aykırı yapı konularında bir sözleşme imzalamamışsa ve aykırılıklar hakkında bilgi sahibi değilse, yapı malikine imar para cezası verilmemelidir. Örneğin, eğer malik bir müteahhit ile inşaat işlerini yürütmek üzere anlaşmış, bu sözleşmenin bir örneğini idareye sunmuş, yapı ruhsatında müteahhit tarafından imzalanmış ve sözleşmede imar aykırılıklarına dair özel bir hüküm bulunmuyorsa, ve malik, sadece malik olma sıfatıyla bu sürece dahil olmuşsa, bu durumu belgelendirebiliyorsa, para cezası yapı müteahhitine yönlendirilmelidir.
Benzer şekilde, ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı yapan müteahhide yazılı olarak uyarıda bulunan yapı maliki için de para cezası verilmemelidir. Kendi taşınmazı üzerinde inşaat yaptırmak amacıyla bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan ancak müteahhidin ruhsatsız inşaat yapması üzerine, yapı malikinin mevzuata aykırılığın tespit tarihinden önce hukuki yollarla müteahhiti uyarmış ve bu durumu idareye bildirmiş olması durumunda, yapı sahibinin ruhsatsız yapıdan sorumlu olmadığı anlaşılır. Böyle bir durumda, para cezasının sadece müteahhide verilmesi gerekmektedir.
Kat Mülkiyetine Tabi Binalarda İmar Para Cezası Kime Kesilir ?
Bir binada, diğer maliklerin izni olmaksızın yapılan ruhsatsız veya mevzuata aykırı değişikliklerden dolayı tüm maliklerin değil, sadece aykırılığı gerçekleştirenlerin idari para cezasına tabi tutulması gerekmektedir. Eğer apartman yönetim kurulu kararı alınmamışsa veya apartman yönetim planında binanın ortak kullanım alanında yapılan izinsiz tadilatlardan onay veren kişiler dışında diğer kat maliklerinin sorumlu tutulması mümkün değildir. İmar mevzuatına aykırı bir yapıda cezanın, bu yapıyı inşa eden kişiye verilmesi esas alınmalıdır. Dolayısıyla, para cezası verilecek kişileri belirlerken, ruhsat eki projeye aykırı tadilatları gerçekleştirenlerin doğru şekilde tespit edilmesi gerekir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 22.12.2003 tarihli kararında (E:2002/3435, K:2003/7049), davacılar, binanın ortak kullanım alanında yapılan değişikliklerden tüm kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağını ve bu durumdan mağdur olduklarını belirterek, binanın müteahhidinin ve arsa sahibinin haksız yere bu alanı işgal ettiğini, kendilerinin herhangi bir kusurunun olmadığını ifade etmişlerdir. Bu nedenle, cezaların şahsiliği ilkesi gereği, kusurlu olan kişilere para cezası verilmesi gerektiğini, ruhsata aykırı tadilatları kendilerinin belediyeye bildirdiklerini öne sürmüşlerdir. İdare mahkemesi, bu çerçevede, projeye aykırı yapılan tadilatları gerçekleştiren kişilerin belirlenmesi ve cezaların şahsiliği ilkesinin gözetilmesi gerektiği sonucuna varmıştır.
Mirasçılar İmar Para Cezası Verebilir Mi ?
İmar mevzuatına aykırı yapılar nedeniyle cezalar, yapıyı gerçekleştiren kişi veya kuruluşlara yöneltilir. Bu sebeple, Mirasçılara doğrudan imar para cezası verilmesi mümkün değildir. Ancak, mirasçıların mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda imar mevzuatına aykırı yapılar varsa, mirasçılar bu konuda belirli sorumluluklar taşıyabilirler.
Eğer mirasçıların bilgilendirilmesine rağmen taşınmaz üzerindeki imar ihlalleri devam ederse, ceza doğrudan yapıyı gerçekleştiren kişi veya kuruluşlara kesilir. Mirasçılar, miras aldıkları taşınmazın mevcut durumunu düzeltmek için gerekli adımları atmalıdır, aksi takdirde ceza uygulanması gereken kişinin mirası devraldığı dönemdeki ihlallerden sorumlu tutulabilir.
İmar Para Cezası Mirasçılara Geçer Mi ?
İmar para cezaları, imar mevzuatına aykırı yapı veya uygulamalarda bulunan kişilere uygulanır. Peki, imar para cezası mirasçılara geçer mi? İmar para cezaları ölen kişinin mirasçılarına doğrudan geçmez. Cezalar, kişinin yaşamında imar mevzuatına aykırı işlemler gerçekleştiren kişilere yöneltilir ve ölen kişinin mirasçılarına intikal etmez.
Sosyal Güvenlik mevzuatına göre, “Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası” Kanunu kapsamında belirlenen yükümlülüklere aykırı davranışlar sonucunda idari para cezası uygulanabilmektedir. Ancak, bu cezaların kişisel yükümlülüklerle doğrudan bağlantılı olması nedeniyle, kişinin ölümü durumunda bu idari para cezaları düşer ve mirasçılara intikal etmez.
Kiracıya İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?
Kira kontratında, taşınmaz malikinin kiracıya tadilat yapma izni vermediği ve bu tadilatların kira süresinden sonra gerçekleştirildiği durumlarda, kiracı tarafından yapılan tadilatlar nedeniyle taşınmaz maliki adına imar para cezası verilmesi, cezaların şahsiliği ilkesi gereği hukuka uygun değildir. Danıştay 6. Dairesi’nin 18.10.2004 tarihli kararında, mülk sahibi tarafından izin verilmeden yapılan ruhsatsız tadilatlar için cezaların mülk sahibine uygulanamayacağı belirtilmiştir. Kiracı, mülk sahibinin açık muvafakati olmaksızın tadilat yaparsa, bu durumda cezaların şahsiliği ilkesine göre, para cezası kiracıya verilmelidir.
Ancak, taşınmaz sahibinin açık izni veya kira sözleşmesinde kiracıya tadilat yapma izni verilmişse ve kiracı bu izni kullanarak tadilat yapmışsa, bu durumda para cezası taşınmaz malikine kesilmelidir. Danıştay 14. Dairesi’nin 14.10.2014 tarihli kararında, taşınmaz malikinin açık izniyle veya kira sözleşmesine uygun olarak yapılan tadilatlarda, cezanın taşınmaz malikine kesilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Mülk sahibinin, ruhsatsız tadilata izin vermesi durumunda, para cezasının da taşınmaz malikine uygulanması gerekmektedir.
Fenni Mesule İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, yapı denetim işini üstlenen fenni mesullerin belirli yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu maddenin gerekliliklerine göre, yapıdaki mevzuata aykırı durumların altı iş günü içinde ilgili idareye bildirilmemesi durumunda, fenni mesullere para cezası uygulanabilir.
İmar Kanunu’na Göre Fenni Mesullere İmar Para Cezası
Fenni mesuller, yapı denetim işinin üstlenildiği tarihten itibaren, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapıldığını ve bu durumun altı iş günü içinde idareye bildirilmediğini tespit edildiklerinde, para cezasına çarptırılırlar. Para cezasının uygulanabilmesi için şu şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir:
- Yapı Denetim Sözleşmesinin İmzalanması:
- Para cezası uygulanabilirliğinin ön koşulu, yapı denetim hizmet sözleşmesinin imzalanmış olmasıdır. Bu sözleşme, fenni mesullerin sorumluluklarını belirler.
- Aykırılığın Tespiti ve Bildirilmesi:
- Yapı denetim işini üstlenen fenni mesullerin, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapı işlemlerini idareye bildirmesi gerekir. Bu bildirim süresi altı iş günü olarak belirlenmiştir.
- Bildirim Yapılmaması Durumu:
- Eğer fenni mesuller, tespit ettikleri aykırılıkları belirlenen süre içinde idareye bildirmezlerse, bu durum imar para cezasına neden olabilir.
Müteahhite İmar Para Cezası Verilir Mi ?
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, müteahhitler yapı inşaatı sırasında imar mevzuatına ve ruhsat koşullarına uymakla yükümlüdür. Ruhsat alınmadan inşaat yapılması veya ruhsata, projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapan müteahhitler hakkında imar para cezası uygulanabilir.
Yapı Denetim Şirketine İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?
Danıştay kararlarına göre, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, yapı denetim kuruluşlarına “fenni mesul” sıfatıyla imar para cezası verilmesi mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesi ve Danıştay 14. Dairesi’nin kararlarında belirtildiği gibi, yapı denetim kuruluşlarının görev ve sorumlulukları 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmiştir ve 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki fenni mesullük yetki ve sorumlulukları bu kuruluşlar için geçerli değildir.
Bu bağlamda, 2018 ve 2019 yıllarında verilen Danıştay kararlarında, yapı denetim kuruluşlarının ruhsat ve projelere aykırı yapıların denetiminden sorumlu olmadıkları ve bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca para cezasına tabi olamayacakları belirtilmiştir.
Ancak, 20 Şubat 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7221 sayılı Kanun, Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 8. maddesine özel bir hüküm eklemiştir. Bu yeni düzenlemeye göre, yapı denetim kuruluşlarına bu Kanun ve ilgili mevzuata göre idari para cezası uygulanmasını gerektiren fiiller tespit edildiğinde, ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca para cezası uygulanması mümkün değildir. Konya Bölge İdare Mahkemesi’nin 9 Haziran 2020 tarihli kararında da bu yeni hükme atıfta bulunularak, 7221 sayılı Kanun gereğince yapı denetim kuruluşlarına hem 4708 sayılı Kanun hem de 3194 sayılı Kanun kapsamında ceza uygulanamayacağı vurgulanmıştır.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Enes Öztürk Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Enes Efe ÖZTÜRK
ENES ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU