İmar Para Cezası Kime Kesilir?

İmar para cezası, imar mevzuatına aykırı yapılaşma, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaat yapan kişi veya kişiler için belediye tarafından uygulanan idari bir yaptırımdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, cezanın muhatabı öncelikle taşınmazın malikidir. Malik, taşınmaz üzerinde en temel hak ve sorumluluğa sahiptir. Ancak fiilen aykırılığı gerçekleştiren müteahhit, proje ve ruhsat sürecinden sorumlu mimar veya mühendis (fenni mesul) de belirli koşullarda cezaya muhatap olabilir.

Cezanın kesileceği kişi, hukuken fiilen sorumlu olan kişiyi kapsayacak şekilde belirlenir ve yanlış kişiye kesilmesi durumunda itiraz veya iptal davası açmak mümkündür.

İmar Para Cezaları Kime Uygulanır ?

İmar para cezası, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan inşaatlar nedeniyle belediyeler veya il özel idareleri tarafından uygulanan idari bir yaptırımdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerine göre, imar para cezası öncelikli olarak yapıyı fiilen inşa eden veya yaptıran kişilere uygulanır. Önemli nokta, cezaların doğru kişiye kesilmesidir. Hukuki açıdan imar para cezası şahsiliğe dayalıdır, yani imara aykırılığı fiilen gerçekleştiren kişi cezadan sorumludur. Yanlış kişiye kesilen cezalar ise itiraz ve iptal davaları ile geri alınabilir.

Yapı Sahibi

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaat yapan yapı sahibi, imar para cezasının birincil muhatabıdır. Ancak yüksek mahkeme kararları, “yapı sahibi” kavramının her zaman tapu maliki ile aynı kişi anlamına gelmediğini vurgulamaktadır. Yapıyı fiilen inşa eden kişi, taşınmaz maliki değişse bile cezadan sorumludur.

Bu çerçevede Danıştay 6. Dairesi, 22.12.2020 tarihli kararında şu hususu vurgulamıştır:

“…Cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin ikinci fıkrasına göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, bir başka ifade ile yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir. Yapı sahibinin ise her zaman taşınmaz maliki ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından, ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz maliki adına değil, yapıyı yapan adına para cezası verilmesi gerekmektedir.” (Danıştay 6. D., E. 2019/10515, K. 2020/13383, T. 22.12.2020)

Hisseli Taşınmazlarda İmar Para Cezası Kime Uygulanır?

Hisseli taşınmazlarda imar para cezası, fiilen imar mevzuatına aykırı inşaat veya tadilatı gerçekleştiren hissedarlar üzerine kesilir, diğer hissedarlar cezadan etkilenmez. Temel prensip, cezaların şahsiliği ilkesidir; yani imar ihlalini fiilen gerçekleştiren kişi cezadan sorumlu tutulur. Hisseli taşınmazlarda maliklerden sadece birinin izni veya bilgisi olmaksızın yapılan ruhsatsız inşaatlar nedeniyle tüm hissedarlara ceza uygulanamaz.

Örneğin, üç hisseli bir taşınmazda yalnızca bir hissedar, kendi hissesine düşen alan üzerinde ruhsatsız bir yapı inşa ederse, ceza yalnızca bu hissedarın üzerine kesilir. Diğer hissedarların cezaya muhatap olması hukuken mümkün değildir. Aynı şekilde, tüm hissedarların izni veya bilgisi varsa ve ortak bir karar ile imar mevzuatına aykırı bir uygulama yapılmışsa, cezalar bu kişiler üzerinden ayrı ayrı veya oranlı şekilde uygulanabilir.

Müteahhiti Uyaran Malike İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?

İmar para cezaları, yalnızca malik sıfatına dayanılarak verilemez. Hukuki düzenlemelere göre cezayı hak eden kişi, fiilen ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı gerçekleştiren yüklenici veya müteahhittir. Eğer malik, inşaatın hukuka aykırı olduğunu öğrenmiş ve gerekli uyarıları yapmışsa, imar para cezası malik üzerinde doğmamaktadır.

Kat Mülkiyetine Tabi Binalarda İmar Para Cezası Kime Kesilir ?

Kat mülkiyetine tabi binalarda imar para cezası, yalnızca hukuka aykırı fiili gerçekleştiren kişilere uygulanır. Bir apartman veya site içinde, diğer maliklerin bilgisi ve onayı olmaksızın yapılan ruhsatsız tadilatlar veya değişiklikler nedeniyle tüm maliklere ceza kesilmesi hukuken doğru değildir. İmar mevzuatında cezaların şahsiliği ilkesi gereği, cezayı hak eden kişi, fiilen imar mevzuatına aykırı hareket eden kişi olmalıdır.

Örneğin, bir daire sahibi kendi dairesinde ruhsata aykırı bir tadilat yaparsa, cezai sorumluluk yalnızca tadilatı gerçekleştiren malik üzerinde olur. Diğer kat maliklerinin bu tadilattan sorumlu tutulması mümkün değildir. Aynı şekilde, binanın ortak kullanım alanlarında ruhsata aykırı tadilat yapan kişiler, yalnızca kendi payları veya yaptıkları aykırılıklar üzerinden cezaya tabi tutulur.

Danıştay 6. Dairesi de bu hususu net bir şekilde belirtmiştir: Kat mülkiyetine tabi binalarda yapılan izinsiz değişikliklerde cezaların şahsiliği ilkesi gereği yalnızca fiilen tadilatı gerçekleştirenler üzerinde uygulanması gerekir; diğer maliklerin cezaya muhatap tutulması hukuka aykırıdır.

Mirasçılar İmar Para Cezası Verebilir Mi ?

mirasçılar doğrudan imar para cezası veremez veya cezaya muhatap olamaz. İmar para cezası, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaatı fiilen gerçekleştiren kişi veya kişiler için uygulanır. Bu nedenle, ölen kişinin mirasçılarına, ölenin geçmişteki imar ihlallerinden dolayı ceza doğrudan geçmez.

Ancak mirasçılar, devraldıkları taşınmazlarda mevcut imar ihlallerini düzeltmez veya idarenin bildirimlerine rağmen mevzuata uygun işlem yapmazsa, sorumluluk bu noktada ortaya çıkabilir. Örneğin, bir taşınmaz miras yoluyla geçtikten sonra, aykırı durumlar devam ederse, idare tarafından gerekli düzeltmelerin yapılması istenir ve sorumluluk fiilen işlemi gerçekleştiren veya aykırılığı devam ettiren kişiye yöneltilir.

İmar Para Cezası Mirasçılara Geçer Mi ?

İmar para cezaları, hukuken fiilen ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı gerçekleştiren kişiye uygulanır ve bu cezalar mirasçılara otomatik olarak geçmez. Kişi hayattayken işlediği imar ihlalleri nedeniyle aldığı cezalar, vefat etmesi halinde mirasçılarına intikal etmez.

Ancak, mirasçılar devraldıkları taşınmazın mevcut imar durumunu kontrol etmek ve varsa mevzuata aykırılıkları düzeltmekle yükümlüdür. Örneğin, taşınmazda ruhsatsız veya ruhsata aykırı ek inşaatlar varsa ve mirasçılar bunları idareye bildirmez veya düzeltmezse, bu durum idare tarafından tespit edildiğinde ceza fiilen sorumlu kişiye yönelmektedir.

Sosyal Güvenlik mevzuatına göre, “Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası” Kanunu kapsamında belirlenen yükümlülüklere aykırı davranışlar sonucunda idari para cezası uygulanabilmektedir. Ancak, bu cezaların kişisel yükümlülüklerle doğrudan bağlantılı olması nedeniyle, kişinin ölümü durumunda bu idari para cezaları düşer ve mirasçılara intikal etmez.

Kiracıya İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?

İmar para cezaları, hukuken fiilen imar mevzuatına aykırı işlemi gerçekleştiren kişiye uygulanır. Bu bağlamda, kiracı da izinsiz veya ruhsata aykırı tadilatlar yaparsa cezaya muhatap olabilir. Ancak cezaların şahsiliği ilkesi gereği, malik sadece taşınmazın sahibi sıfatıyla cezaya tabi tutulamaz, cezayı hak eden, fiilen aykırılığı gerçekleştiren kişidir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 18.10.2004 tarihli kararında, mülk sahibi tarafından izin verilmeden yapılan ruhsatsız tadilatlar için cezaların mülk sahibine uygulanamayacağı belirtilmiştir. Kiracı, mülk sahibinin açık muvafakati olmaksızın tadilat yaparsa, bu durumda cezaların şahsiliği ilkesine göre, para cezası kiracıya verilmelidir.

Ancak, taşınmaz sahibinin açık izni veya kira sözleşmesinde kiracıya tadilat yapma izni verilmişse ve kiracı bu izni kullanarak tadilat yapmışsa, bu durumda para cezası taşınmaz malikine kesilmelidir. Danıştay 14. Dairesi’nin 14.10.2014 tarihli kararında, taşınmaz malikinin açık izniyle veya kira sözleşmesine uygun olarak yapılan tadilatlarda, cezanın taşınmaz malikine kesilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Mülk sahibinin, ruhsatsız tadilata izin vermesi durumunda, para cezasının da taşınmaz malikine uygulanması gerekmektedir.

Fenni Mesule İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, yapı denetim işini üstlenen fenni mesullerin belirli yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu maddenin gerekliliklerine göre, yapıdaki mevzuata aykırı durumların altı iş günü içinde ilgili idareye bildirilmemesi durumunda, fenni mesullere para cezası uygulanabilir.

İmar Kanunu’na Göre Fenni Mesullere İmar Para Cezası

Fenni mesuller, yapı denetim işinin üstlenildiği tarihten itibaren, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapıldığını ve bu durumun altı iş günü içinde idareye bildirilmediğini tespit edildiklerinde, para cezasına çarptırılırlar. Para cezasının uygulanabilmesi için şu şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir:

• Yapı Denetim Sözleşmesinin İmzalanması:
  • Para cezası uygulanabilirliğinin ön koşulu, yapı denetim hizmet sözleşmesinin imzalanmış olmasıdır. Bu sözleşme, fenni mesullerin sorumluluklarını belirler.
• Aykırılığın Tespiti ve Bildirilmesi:
  • Yapı denetim işini üstlenen fenni mesullerin, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapı işlemlerini idareye bildirmesi gerekir. Bu bildirim süresi altı iş günü olarak belirlenmiştir.
• Bildirim Yapılmaması Durumu:
  • Eğer fenni mesuller, tespit ettikleri aykırılıkları belirlenen süre içinde idareye bildirmezlerse, bu durum imar para cezasına neden olabilir.

Müteahhite İmar Para Cezası Verilir Mi ?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, müteahhitler yapı inşaatı sırasında imar mevzuatına ve ruhsat koşullarına uymakla yükümlüdür. Ruhsat alınmadan inşaat yapılması veya ruhsata, projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapan müteahhitler hakkında imar para cezası uygulanabilir.

Yapı Denetim Şirketine İmar Para Cezası Verilebilir Mi ?

Danıştay kararlarına göre, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, yapı denetim kuruluşlarına “fenni mesul” sıfatıyla imar para cezası verilmesi mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesi ve Danıştay 14. Dairesi’nin kararlarında belirtildiği gibi, yapı denetim kuruluşlarının görev ve sorumlulukları 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmiştir ve 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki fenni mesullük yetki ve sorumlulukları bu kuruluşlar için geçerli değildir.

Bu bağlamda, 2018 ve 2019 yıllarında verilen Danıştay kararlarında, yapı denetim kuruluşlarının ruhsat ve projelere aykırı yapıların denetiminden sorumlu olmadıkları ve bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca para cezasına tabi olamayacakları belirtilmiştir.

Ancak, 20 Şubat 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7221 sayılı Kanun, Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 8. maddesine özel bir hüküm eklemiştir. Bu yeni düzenlemeye göre, yapı denetim kuruluşlarına bu Kanun ve ilgili mevzuata göre idari para cezası uygulanmasını gerektiren fiiller tespit edildiğinde, ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca para cezası uygulanması mümkün değildir. Konya Bölge İdare Mahkemesi’nin 9 Haziran 2020 tarihli kararında da bu yeni hükme atıfta bulunularak, 7221 sayılı Kanun gereğince yapı denetim kuruluşlarına hem 4708 sayılı Kanun hem de 3194 sayılı Kanun kapsamında ceza uygulanamayacağı vurgulanmıştır.