Hisseli tapuda imar barışı, mevcut yapıların imar mevzuatına aykırı olmaları durumunda bu yapıların kayıt altına alınarak yasal hale getirilmesini sağlayan bir düzenlemedir. Hisseli tapuda imar barışı da bu kapsamda, birden fazla kişiye ait olan taşınmazlarda bulunan yapıların imar barışı kapsamına alınması anlamına gelir.
Hisseli tapuda imar barışı yapmak isteyen kişiler öncelikle ilgili belediyenin veya ilgili kamu kurumunun internet sitesinden veya şubesinden gerekli bilgileri ve belgeleri temin etmelidirler. Bu belgeler tapu bilgileri, yapı kullanma izin belgesi veya ruhsatı, ekler, beyanname ve ödeme makbuzunu içerir. Daha sonra, hazırlanan belgelerle birlikte başvuru yapılır. Başvurunun değerlendirilmesi sürecinde eksik belgeler varsa tamamlanması için başvuru sahibine geri bildirim yapılır. Belgelerin tam olması durumunda başvurunun sonuçlanması beklenir.
İmar Barışı Veya İmar Affı Nedir ?
İmar barışı veya imar affı, mevcut yapıların imar mevzuatına aykırı olmaları durumunda bu yapıların kayıt altına alınarak yasal hale getirilmesini sağlayan bir düzenlemedir. Bu düzenleme kentsel dönüşüm, imar planlarının yenilenmesi veya imar mevzuatındaki değişiklikler gibi durumlarda uygulanır.
İmar barışı veya imar affı kapsamında, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş olan yapılar için bir af veya düzenleme yapılarak bu yapıların yasal hale getirilmesi sağlanır. Böylece, yapı sahipleri yasal bir temele dayanarak taşınmazlarını kullanabilir ve bu yapılar üzerindeki cezai yaptırımlardan kaçınabilirler. İmar barışı veya imar affı süreci, ilgili kamu kurumları veya yerel yönetimler tarafından belirlenen prosedürlere göre yürütülür. Başvuru süreci, gerekli belgelerin toplanması, başvurunun yapılması, değerlendirme süreci ve sonuç bildirimi adımlarını içerebilir.
Hisseli Tapuda İmar Barışı Nedir?
Hisseli tapuda imar barışı, bir taşınmazın birden fazla hissedar tarafından paylaşıldığı durumlarda, yapı kayıt belgesi almak ve yapılaşmayı yasallaştırmak için uygulanan düzenlemeyi ifade etmektedir. Hisseli tapuda İmar barışı, özellikle kaçak veya ruhsatsız yapılan yapılar için devletin sunduğu bir affı kapsar. Hisseli tapularda bu süreç, her hissedarın rızasına ve pay oranına göre yürütülür.
Hisseli tapuda imar barışı başvurusunda, taşınmazın tüm hissedarlarının onayı gereklidir. Çünkü yapı kayıt belgesi veya imar barışı başvurusu, taşınmazın tamamını kapsayan hukuki bir işlemdir ve hissedarlardan biri izin vermezse işlem geçersiz sayılır.
Başvuru sırasında, taşınmazın tapu kayıtları, yapı durumu ve varsa ruhsat eksiklikleri belgelenir. Hisseli tapuda imar barışı kapsamında her hissedar, kendi payına düşen bedeli öder ve yapı kayıt belgesi yalnızca resmi makamlar tarafından düzenlenir. Böylece, hem hissedarların hakları korunur hem de yapı yasal zemine kavuşmuş olur.
Hisseli Tapuda İmar Barışı Nasıl Yapılır?
Hisseli tapuda imar barışı, birden fazla hissedarı bulunan taşınmazlarda yapıların yasal hale getirilmesi sürecini ifade eder. Hisseli taşınmazlarda imar barışı yapılabilmesi için öncelikle tüm hissedarların rızası alınmalıdır, çünkü bir kişinin onayı olmadan başvuru yapılamaz. Hissedarlar, pay oranlarına göre ilgili bedelleri ödemekle yükümlüdür ve başvuru sırasında bu bedeller resmi olarak hesaplanır.
İmar barışı süreci, öncelikle taşınmazın tapu kayıtlarının ve hissedar bilgilerin hazırlanmasıyla başlar. Tapu kayıtları incelenir, hissedarların kimlik bilgileri ve pay oranları belgelenir. Ardından belediyeler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanan yapı kayıt belgesi başvuru formu doldurulur ve gerekli belgeler başvuruya eklenir. Bu belgeler arasında yapı fotoğrafları, mimari planlar ve tapu kayıtları yer alır.
Başvuru yapıldıktan sonra yetkili kurum, taşınmazın mevcut durumu ve belgeleri inceler. Hissedar rızası ve yapının imar planına uygunluğu kontrol edilir. Başvuru uygun bulunursa, her hissedarın payına düşen oran belirtilerek yapı kayıt belgesi resmi olarak düzenlenir. Hisseli tapuda imar barışı sayesinde, kaçak veya ruhsatsız yapıların yasal hale getirilmesi sağlanır, hissedarların hakları korunur ve ileride hukuki sorunların önüne geçilir.
Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı
Ruhsatı olmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılar için, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmışsa, bu yapıların kayıt altına alınması ve kullanımı için verilen belge, yapı kayıt belgesidir. Yapı kayıt belgesi, imar açısından ek bir hak sağlamaz. Yapı kayıt belgesi almak isteyenlerin 31 Ekim 2018 tarihine kadar başvuruda bulunmaları gerekir. Başvuru ve ödeme süresinin uzatılması durumunda, Bakanlar Kurulu yetkilendirilmiştir.
Yapı maliklerinden biri ya da vekili, e-devlet üzerinden başvuru yapabilir. Ayrıca, kurum ve kuruluşlara gidilerek de başvuru yapılabilir. Başvurunun e-devlet üzerinden yapılması durumunda, yapı kayıt belgesi formunun doldurulması gerekmektedir. Bu formun eksiksiz ve doğru şekilde doldurulması önemlidir.
Başvuru harcının ödenmesi de gereklidir. E-devlet üzerinden başvuranlar, başvuruları onaylandığında belgelerini alabilirler. Kurum ve kuruluşlara yapılan başvurularda ise, yapı kayıt belgesi formunun eksiksiz doldurulmasının ardından belge ücretinin ödenmesi gereklidir.
Belge ücretinin ödenmesinden sonra, formun müdürlüğe gönderilmesi ve onaylanması işlemi, kurum tarafından gerçekleştirilir. Formun onaylanması durumunda, bir örneği yapı malikine teslim edilir. Yapı kayıt belgesi, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni olmayan binalar için tamamı için düzenlenir.
Yapı kayıt belgesi, geçici bir belgedir ve kazanılmış bir hak oluşturmaz. Bu belge, yapıyı imara uygun hale getirilmesi veya kentsel dönüşüm uygulaması gibi durumlar için verilir. Yapı kayıt belgesi başvuruları, 31 Ekim 2018 tarihine kadar yapılmalı ve ödemeler tamamlanmalıdır. Belgenin bedeli, arsanın emlak vergisi değeri dikkate alınarak belirlenir. Geçerlilik süresi, yapıyı kentsel dönüşüm uygulamasına kadar veya yeniden inşa edilmesine kadar olan süreyle sınırlıdır.
Hisseli Tapu Nedir ?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda verilen tapu belgesidir. Bu tapu belgesinde, taşınmazın mülkiyeti, hisse oranları ve hissedarların kimlik bilgileri yer alır. Genellikle apartman daireleri, arazi parçaları gibi paylı mülkiyetlerde hisseli tapu kullanılır.
Hisseli tapu, taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak olarak sahip olunduğunu gösterir. Her hissedar, taşınmazın belirli bir kısmına sahiptir ve bu hisse oranı tapu belgesinde belirtilir. Hisseli tapu, taşınmaz üzerindeki hak ve sorumlulukların paylaşılmasını düzenler.
Hisseli tapunun alımı, satımı veya devri durumunda, hissedarlar arasında anlaşma sağlanması gerekir ve bu işlemler genellikle noterlikler aracılığıyla gerçekleştirilir. Hisseli tapu, taşınmazın mülkiyeti üzerindeki hakların belirlenmesini ve korunmasını sağlar.
Hisseli Tapudan Kişisel Mülkiyete Geçiş
Paylı mülkiyet ya da el birliği ile mülkiyet nedeniyle hisseli olan tapular üzerindeki ortaklığın sonlandırılması mümkündür. İzale-i şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası ile kişisel mülkiyete geçiş sağlanabilir. Ortaklığın sonlandırılması aynen taksim yöntemi kullanılarak da sağlanabilir. Ayrıca, satış yoluyla da ortaklık sonlandırılabilir. Bu durumda, ortaklığa konu olan mal icra yoluyla satılabilir.
Satış işlemi sonrasında, malın bedeli ortaklar arasında bölüşülür. Ortaklığın sonlandırılması davası veya izale-i şuyu (ortaklığın sonlandırılması) davası açılmadan önce, uzlaşma müessesesine başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk müessesesi sayesinde, davaların uzun sürmesi nedeniyle kaybedilen zaman tasarruf edilir.
Yargılama sürelerinin uzunluğu göz önünde bulundurulduğunda, paydaşların kısa sürede kişisel mülkiyete geçmek istemeleri sebebiyle arabuluculuk müessesesi işlemleri hızlandırıcıdır. İzale-i şuyu davası gibi tüm paydaşların katılımını gerektiren davalar açılacağında, bütün paydaşların katılımı gereklidir. Bir paydaş vefat ettiğinde, ölenin mirasçıları izale-i şuyu davasına konu olan mala ortak olacaklarından dolayı davaya katılma zorunluluğu vardır.
Özel durumlar dışında, hiç kimse ortak mülkiyete zorlanamaz. Bu hak, kanunlar yoluyla korunmaktadır. Ortaklığın sonlandırılması davası açılacağı zaman, dava açma hakkı ortak mülk sahiplerine tanınan bir hak olarak görülür. Paydaşlar kendi aralarında anlaşarak ortak malı bölüşebilirler. Ortaklığın sonlandırılması anlaşma yoluyla da sağlanabilir. Ancak, anlaşmanın mümkün olmadığı durumlarda yargı yoluna başvurulur.
Hisseli Tapu Alım Satımı
Hisseli tapu alım veya satım işlemleri resmi olarak gerçekleştirilmelidir. Hisseli tapu alımları, normal bir tapu alım işlemi gibi yapılabilir. Ancak, diğer hissedarların önalım hakkının olduğu unutulmamalıdır. Satış işlemleri tapu dairesi aracılığıyla yapılır ve tapu dairesine yatırılan harç ve giderlerin ardından satış gerçekleştirilir.
Eğer tapu üzerinde haciz veya ipotek gibi uygulamalar varsa, tapu memuru bu durumu alıcıya satış işlemi sırasında bildirmelidir. Satış sırasında, tapunun belirli bir oranı devredilebilir; bu, tapunun belirli bir kısmının değil, belirli bir oranının satıldığı anlamına gelir. Satış işlemini hissesi olan kişi bizzat kendisi yapabileceği gibi, yetkilendirdiği vekil de bu işlemi gerçekleştirebilir.
Hisseli Taşınmazları Kapsayan Yasal Düzenlemeler
Türk Medeni Kanunu’na göre, paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyete konu olan mallar hisseli mülkiyet türü olarak kabul edilir. Bu durumda, paydaşlar her birinin payları nispetinde malik hak ve yükümlülüklere sahiptir. Elbirliği ile mülkiyette ise ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakları malın tamamına yayılmıştır. Ortaklar, karar alma sürecinde oy birliği ile hareket etmek zorundadır, ancak kanun veya sözleşme hükümleri aksini belirtmedikçe. Türk Medeni Kanunu’na göre hisseli tapu sahipleri, paylı mülkiyet veya elbirliği ile mülkiyet olsun fark etmeksizin taşınmaz üzerinde inşaat yapabilmek için oy birliği ile hareket etmelidirler.
İmar barışına ilişkin yasal düzenlemeler ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2018/8 sayılı genelgesi de dikkate alınır. İmar Kanunu’nda yer alan geçici 16. maddeye göre, yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanı doğrultusunda kayıt yapılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmesi için yapı kullanım amacına yönelik belirli kriterler belirlenmiştir. Maliklerin tamamının muvafakatıyla yapı kullanma izin belgesi aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyetinin tesis edilebileceği belirtilmiştir. Ancak, üçüncü kişilere ait özel mülkiyetlerde bu hükümler geçerli değildir. Bu çerçevede, yapı kayıt belgesi verilmesi konusunda usul ve esasların incelenmesi önemlidir.
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesi Yönünde Usul ve Esaslar Nelerdir ?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi, yapı kayıt belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir. Bu kapsamda, 4. maddenin 2. fıkrası, yapı kayıt belgesi almak için maliklerden herhangi birinin veya vekilinin başvuru yapabileceğini açıklar. Eğer binada yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni yoksa, yapı kayıt belgesinin tamamı için düzenleneceği hükmü de 5. fıkrada belirtilir.
Bu usul ve esaslar çerçevesinde yapı kayıt belgesinin düzenlenmesine ilişkin bedelin nasıl hesaplanacağı da açıklanır. Buna göre, arsa emlak vergisi değeri, yapı malikinin hisse oranına göre hesaplanır. Yapı kayıt belgesi bedeli, yapı maliklerinin kendi bağımsız bölümlerinin kullanım durumuna göre eşit olarak katılacakları belirtilir.
Eğer bir yapı maliki yapı kayıt belgesinin tamamını öderse, genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi payları nispetinde ödemekle yükümlü oldukları miktarı talep etme hakkına sahiptir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve İmar Barışı Genelgesi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, imar barışı kapsamında yayınladığı genelge ile yasal uygulamaları açıklamaktadır. İmar barışından yararlanmak isteyen hisseli tapu sahibi yapı maliklerinin Tapu Müdürlükleri tarafından yapılan işlemler de bu genelgeye tabidir. Bu çerçevede, yapı kayıt belgesi olmayan yapılar kat mülkiyetine geçiş yapamazlar.
Hisseli tapu sahipleri, yapılarında cins değişikliği veya kat mülkiyeti tesis etmek istediklerinde, muvafakatin gerekli olup olmadığı konusu 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16. maddesinde kanuni olarak düzenlenmemiştir. Yapı kayıt belgesi bedelinin nasıl hesaplanacağı konusunda ise sınırlı bir düzenleme yapılmıştır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Uygulamaları
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uygulamaları çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyete konu olan mallarda yapı kayıt belgesi alınabilmesi için hissedarların muvafakatinin aranmayacağı belirtilmektedir. Ayrıca, 3194 sayılı kanunun geçici 16. maddesi ve 9. fıkrasında ifade edilen üçüncü kişilere ait özel mülkiyeti kapsayan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı açıklanmaktadır.