Başkasına ait taşınmaz üzerinde veya kendi taşınmazında, kendi malzemesiyle ya da başkasının malzemesiyle izinsiz olarak yapılan inşaat veya yapı, geçerli bir hukuki dayanağa sahip olmadan gerçekleştirilirse, bu durum “haksız yapı” veya “haksız inşaat” olarak adlandırılır. Haksız yapı, bir kişinin başkasına ait bir arazi üzerinde izinsiz olarak inşaat yapması veya mevcut yapı üzerinde hukuka aykırı değişiklikler yapması durumudur. Haksız yapı durumları, genellikle mülkiyet haklarının ihlal edilmesi, izinsiz yapılaşma veya imar kurallarına aykırı inşaat faaliyetleri gibi durumları kapsar. Bu tür yapılar, mal sahibi ile yapı sahibi arasında çeşitli hukuki ihtilaflara yol açabilir.
Yazımızda haksız inşaat (haksız yapı) ve taşkın yapı ile ilgili bilinmesi gereken önemli ayrıntılara ve en çok sorulan soruların cevaplarına yer verdik. Bu nedenle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.
Haksız Yapı ve Taşkın Yapı Nedir ?
Bir taşınmaz üzerinde inşa edilen yapılar genellikle arazi sahibi, malzeme sahibi ve inşaatı gerçekleştiren kişi arasında bir hukuki anlaşma ile yapılır. Ancak bazı durumlarda, bu inşaat anlaşmasız bir şekilde gerçekleşebilir ve bu durumda “haksız yapı” (veya haksız inşaat) durumu ortaya çıkar. Haksız yapı, şu durumları kapsayabilir:
- Başkasının Malzemesi ile Kendi Arazisi Üzerinde İnşaat: Bir kişi, kendi arazisinde başkasına ait malzemeleri kullanarak inşaat yapabilir, bu durumda haksız yapı söz konusu olur.
- Kendi Malzemesi ile Başkasının Arazisi Üzerinde İnşaat: Kişi, kendi malzemesiyle başkasına ait bir arazide izinsiz olarak inşaat yaparsa, bu da haksız yapı olarak değerlendirilir.
- Başkasının Malzemesi ile Başkasının Arazisi Üzerinde İnşaat: Bir kişi, başkasının malzemesiyle başkasının arazisinde izinsiz inşaat yaparsa, yine haksız yapı kapsamına girer.
Ayrıca, “taşkın yapı” terimi, iki komşu arazi arasındaki ihlali ifade eder. Bu durumda, bir arazi üzerinde yapılan yapı, kendi sınırlarını aşarak komşu arazisini ihlal ediyorsa, bu taşkın yapı olarak kabul edilir ve ilgili hukuki düzenlemeler uygulanır. Yapı terimi yalnızca binalarla sınırlı değildir; bir ağacın sarkan dalı, yeraltı su tesisatları, çardak, balkon, çatı, elektrik tesisatları gibi her türlü kalıcı unsur da yapı olarak değerlendirilir.
Haksız yapı ve taşkın yapı ile ilgili hukuki düzenlemeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 722-725. maddelerinde yer almaktadır. Bu düzenlemeler çerçevesinde, hem taşkın yapı hem de haksız inşaat durumlarında hangi sonuçların doğacağı, tarafların hakları ve yükümlülükleri detaylı olarak ele alınmıştır. Bu kanun maddelerine göre, yapıların hukuki durumu ve ilgili işlemler açıkça belirtilmiştir. Peki taşkın yapı nasıl ortaya çıkar ? gelin inceleyelim.
Taşkın Yapı Nasıl Ortaya Çıkar ?
Taşkın yapı, bir yapının kendi arazisinin sınırlarını aşarak komşu araziyi ihlal etmesi durumudur. Taşkın yapı, iki komşu arazi arasında ortaya çıkar ve bir yapının, kendi sınırları içinde kalmayıp komşu araziye taşması anlamına gelir. Taşkın yapı şu durumları içerir:
- Yapının Sınır Aşması: Yapı, arazinin belirlenen sınırlarını geçerek komşu araziye girer ve bu durum taşkın yapı olarak değerlendirilir.
- Hukuki İhlaller: Taşkın yapı, mülkiyet hakkı ihlali oluşturur ve komşu arazi sahibi, bu durumun düzeltilmesini talep edebilir.
Taşkın yapı durumunda, hukuki süreç mahkeme aracılığıyla çözülür ve yapı sahibi, ihlal ettiği alanı geri vermek veya tazminat ödemekle yükümlü olabilir.
Haksız Yapı İle İlgili Haklarım Nelerdir ?
Haksız yapı durumunda, malzeme sahibi ve arazi sahibi arasında çeşitli haklar ve yükümlülükler ortaya çıkar. Bu haklar şunlardır:
- Malzemenin Geri Alınması: Malzeme sahibi, eğer yapı izinsiz olarak yapılmışsa, malzemenin sökülmesini ve kendisine geri verilmesini talep edebilir. Ancak, malzeme sahibinin yapı için açık ya da örtülü bir rızası varsa bu hakkı kullanamaz.
- Tazminat Talebi: Malzemenin geri verilmesini istemeyen veya bu hakkı kullanamayan malzeme sahibi, arazi sahibinden tazminat talep edebilir. Arazi sahibi, iyi niyetli ise uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
- Arazinin Mülkiyetinin Talebi: Eğer yapının değeri arazinin değerinden belirgin şekilde fazlaysa, malzeme sahibi uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetini talep edebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için malzeme sahibinin iyi niyetli olması ve diğer belirli şartların sağlanması gereklidir.
Taşkın Yapı Durumunda Ne Yapılmalıdır ?
Taşkın yapı durumunda aşağıdaki adımlar izlenebilir:
- İhlalin Belirlenmesi: İlk olarak, yapının gerçekten komşu araziyi ihlal edip etmediği belirlenmelidir. Bu, bir harita veya ölçümle yapılabilir.
- Düzeltilmesi İçin Talepler: Komşu arazi sahibi, ihlalin düzeltilmesini talep edebilir. Bu, yapının taşınması veya sınırların yeniden düzenlenmesi şeklinde olabilir.
- Mahkemeye Başvurma: Eğer anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurularak yapı ile ilgili yasal çözümler aranabilir. Mahkeme, yapının taşınmasına veya tazminat ödenmesine karar verebilir.
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Arasındaki Farklar Nelerdir ?
Haksız inşaat, bir kişinin izinsiz olarak başkasının arazisinde veya kendi arazisinde başkasına ait malzemeyle inşaat yapması durumudur. Bu tür bir inşaat, mülkiyet hakkını ihlal eder ve hukuka aykırıdır. Başka bir deyişle, haksız inşaat, izinsiz bir şekilde bir malzemenin kullanılması ve/veya bir arazide yapı yapılması anlamına gelir.
Taşkın yapı ise, bir yapının kendi arazisinin sınırlarını aşarak komşu araziyi ihlal etmesi durumudur. Bu durum, iki komşu arazi arasındaki sınır ihlalini ifade eder ve özellikle bir yapının mevcut sınırları aşıp komşu araziye taşması anlamına gelir. Taşkın yapı, komşu mülk üzerinde hak ihlaline yol açar ve hukuki süreçler aracılığıyla çözülmesi gereken bir meseledir.
Taşkın Yapının Sonuçları
Bir arazide inşa edilen yapılar o arazinin malikine ait olur. Ancak bu kuralın bazı istisnaları bulunmaktadır; bunlar üst hakkı, muhdesat, mecra ve taşkın yapıdır. Bu metinde taşkın yapının detaylarına odaklanacağız.
Taşkın yapı, bir yapının kendi arazisinin sınırlarını aşarak komşu araziyi ihlal etmesi anlamına gelir. Bu durumda hukuki süreç şu şekilde işler:
Genel olarak, bir yapının sınırları aşması, hukuka aykırı bir durum olarak değerlendirilir. Ancak, bu tür bir ihlalin hukuka uygun hale gelmesi için bazı durumlar mevcuttur. Örneğin, üst hakkı irtifakı, bir arazinin üzerinde veya altında yapı yapma hakkı tanır ve bu tür durumlarda, yapının sınır aşmasına izin verebilir. Üst hakkı irtifakı, belirli şartlar altında yapının komşu arazilere taşmasına hukuki bir temel sağlar.
Eğer arazide yapının sınırları aşmasına izin veren bir irtifak hakkı mevcutsa, bu durumda hukuka aykırılık söz konusu olmayabilir. Ancak, eğer böyle bir irtifak hakkı bulunmuyorsa, yapının sınır aşması hukuka aykırıdır ve komşu arazi sahibi, bu durumu düzeltmek için hukuki yollara başvurabilir. Bu çerçevede, hukuki çözüm mahkeme aracılığıyla sağlanır ve taşkın yapı durumunun düzeltilmesi veya tazminat ödenmesi gibi sonuçlar doğurabilir.
Malik, Yapının Kendi Arazisine Taşmasına İzin Vermeyi Taahhüt Etmişse
Taşma, toprağa bağlı bir yapının komşu arazisini ihlal etmesi durumudur ve üst hakkı irtifakını gerektirir. Üst hakkı, bir arazinin üzerinde veya altında yapı yapma yetkisini tanır. Diğer irtifak türleri, taşkın yapı için yeterli olmaz. Örneğin, bir balkonun komşu araziye taşması, inşaat yapma anlamına gelmez ve hukuka aykırı olabilir.
İrtifak hakkı, noterde vaadiyle başlatılabilir, ancak bu işlem irtifakın kesin olarak kurulduğu anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 725/1 maddesi uyarınca, irtifak hakkı varsa ve taşkın yapı söz konusuysa, taşan kısım, ana yapının bütünleyici parçası olarak kabul edilir. Bu, taşan kısmın ana yapıyla birlikte değerlendirilmesini ve ayrı olarak satılamamasını sağlar. Dolayısıyla bir irtifak hakkı varsa sıkıntı olmamaktadır.
Yapıyı Arazi Malikinin Yaptırması Durumu
Arazi sahibi, kendi arazisinde izinsiz olarak başkasına ait malzemeyi kullanarak bir yapı inşa ettiğinde, bu malzeme arazinin ayrılmaz bir parçası haline gelir ve malzemenin mülkiyeti arazinin sahibine geçer. Bu durumda, malzeme sahibinin üç temel hakkı bulunmaktadır:
- Malzemenin Sökülerek Geri Verilmesini İstemek: Eğer yapı, malzeme sahibinin izni olmadan inşa edilmişse ve malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmıyorsa, malzeme sahibi malzemenin sökülüp kendisine geri verilmesini talep edebilir. Ancak, malzeme sahibinin yapının yapımına açık veya örtülü bir rızası varsa, bu hakkı kullanamaz.
- Tazminat Talep Etmek: Malzeme sahibi, malzemenin sökülmesini istemediği veya bu hakkını kullanamadığı durumlarda, arazi sahibinden tazminat talep edebilir. Eğer arazi sahibi iyi niyetli ise, malzeme sahibine makul bir tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
- Arazinin Mülkiyetini Talep Etmek: Eğer yapının değeri, arazinin değerinden belirgin şekilde fazlaysa, malzeme sahibi uygun bir bedel karşılığında yapının bulunduğu arazinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetini talep edebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için malzeme sahibinin iyi niyetli olması, yapının değerinin arazi değerinden belirgin şekilde fazla olması ve malzemenin sökülmesi talebinin ileri sürülmemesi veya reddedilmiş olması gerekmektedir.
Arazi Malikinin Hakları Nelerdir ?
Bir kişi, kendi malzemesiyle başkasının arazisinde izinsiz bir yapı inşa ederse, bu malzeme arazinin bir parçası haline gelir ve arazi sahibi, malzemenin mülkiyetine sahip olur. Eğer yapı, arazi sahibinin izni olmadan yapılmışsa ve yapının kaldırılması aşırı bir zarar yaratmayacaksa, arazi sahibi, malzemenin sökülmesini ve kaldırılmasını talep edebilir. Bu talep, masraflarını yapıyı yaptıran kişiye yükleyerek yapılır.
Malzemenin sökülmesinden kaynaklanan zararlar, haksız fiil ve vekaletsiz iş görme kuralları çerçevesinde tazmin edilebilir. Malzeme sahibi, eğer kötü niyetli bir şekilde araziyi işgal etmişse, yapı kaldırılıncaya kadar işgal tazminatı ödemek zorunda kalır. Ayrıca, yapının yapılmasına yönelik örtülü bir rıza mevcutsa, arazi sahibi yapının kaldırılmasını talep edemez.
Malzeme Sahibinin Hakları Nelerdir ?
Malzeme sahibinin tazminat talebi, taşınmaz mülkiyetinin talep edilmediği veya bu hakkın kullanılmadığı durumlarda gündeme gelir. Ayrıca, yapının kaldırılması talep edilmediğinde de bu durum geçerlidir.
Eğer yapının değeri belirgin şekilde arazinin değerini aşıyorsa, iyi niyetli malzeme sahibi, uygun bir bedel ödeyerek yapının ve arazinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetini kendisine devralmayı talep edebilir.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Enes Öztürk Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Enes Efe ÖZTÜRK
ENES ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU