Arsa tapulu ev alınabilir, ancak tapuda sadece arsanın mülkiyeti olduğu için evin bağımsız bölümü kat mülkiyeti kurulmamışsa satış, ipotek veya devri ileride hukuki sorunlar doğurabilir, alım öncesi tapu ve imar durumu mutlaka kontrol edilmelidir.
Ayrıca, arsa tapulu ev alımında harç hesaplaması satış bedeli üzerinden yapılır ve alıcı ile satıcının paylarının toplamının %4’ü oranında harç ödenir. Uzmanlar, arsa tapulu ev alırken mutlaka tapu ve imar durumunu, varsa ipotek ve şerhleri kontrol etmeyi, gerekirse bir hukuk veya emlak uzmanından destek almayı tavsiye eder. Bu sayede ileride çıkabilecek hukuki sorunlar ve mali riskler azaltılır.
Arsa Tapusu Nedir?
Arsa tapusu, bir kişinin bir arsa üzerindeki yasal mülkiyet hakkını gösteren resmi belgedir.Tapuda arsanın sahibi, büyüklüğü, sınırları ve konumu gibi bilgiler resmi olarak kayıt altına alınır. Arsa tapusu, sahibine arsayı satma, kiraya verme, ipotek etme ve üzerinde tasarruf hakkı kullanma yetkisi verir ve mülkiyetin hukuken kendisine ait olduğunu kanıtlar.
Arsa tapusu, özellikle yatırım veya inşaat amaçlı arsalar için büyük önem taşır. Tapuda kayıtlı bir arsa, sahibine yasal güvence sağlar ve üçüncü kişilerle yaşanabilecek mülkiyet anlaşmazlıklarını önler. Arsa üzerinde bir bina yapılacaksa ve tapuda yalnızca arsanın mülkiyeti gösteriliyorsa, bağımsız bölümler için ayrıca kat mülkiyeti tapusu alınması gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamışsa, binanın satışı, ipoteği veya devri sırasında hukuki sorunlar çıkabilir.
Arsa tapulu ev alımında da bu durum önemlidir. Eğer evin bağımsız bölümleri için kat mülkiyeti tapusu yoksa, alım sırasında ekstra dikkat gerekir. Alıcı, tapu kaydını, imar durumunu ve varsa ipotek veya haciz kayıtlarını detaylı şekilde incelemelidir. Bu kontroller yapılmadan yapılan alımlar, ileride ciddi hukuki riskler doğurabilir.
Eğer arsa birden fazla kişi tarafından sahiplenilmişse, tapu hisseli olarak kayıtlıdır. Hisseli arsa alımında, payınızı diğer hissedarların önalım hakkı (şufa hakkı) çerçevesinde devretmeniz gerekir; aksi halde satış mahkeme yoluyla iptal edilebilir.
Arsa tapusu alım-satımında ödenmesi gereken harçlar da önemlidir. Alıcı ve satıcının paylarının toplam satış bedeli üzerinden %4 oranında tapu harcı hesaplanır ve bu bedel, devrin resmi olarak tamamlanabilmesi için zorunludur.
Arsa Tapulu Ev Almanın Riskleri Nelerdir?
Tapuda yalnızca arsanın mülkiyetinin kayıtlı olması bazı hukuki ve mali riskleri beraberinde getirir. Alıcı, arsa üzerinde yapılmış yapının bağımsız bölümlerinin resmi olarak güvence altında olmadığını bilmelidir, bu durum ileride satış, ipotek veya devri sırasında sorun yaratabilir.
İşte arsa tapulu ev almanın riskleri:
- Ev üzerinde kat mülkiyeti tapusunun olmaması nedeniyle bağımsız bölümlerin mülkiyetinin net olmaması
- Tapuda yalnızca arsanın görünmesi nedeniyle ileride satış veya devrin zorlaşması
- İmar durumu veya inşaat ruhsatlarının eksik veya hatalı olma ihtimali
- Arsa üzerinde ipotek, haciz veya başka şerhlerin bulunması
- Hisseli tapulu bir arsa ise diğer hissedarların önalım hakkı (şufa hakkı) nedeniyle satışın mahkeme yoluyla iptal edilme riski
- Tapu harcı ve diğer masrafların beklenenden yüksek olabilmesi
- Yatırım amaçlı alımlarda değerin ileride kat mülkiyeti kurulmadan yükselmeme ihtimali
Bu riskler göz önünde bulundurularak, arsa tapulu ev alırken tapu kaydı, imar durumu ve varsa kat mülkiyeti ile ilgili belgelerin mutlaka kontrol edilmesi önerilir.
Arsa Tapulu Ev Alırken Yapılması Gerekenler Nelerdir?
Arsa tapulu ev alırken, hem hukuki hem de mali açıdan güvenli bir işlem yapmak için bazı önemli adımların atılması gerekir. Öncelikle tapu kaydının detaylı şekilde incelenmesi şarttır; arsanın sahibi, büyüklüğü, sınırları ve varsa ipotek veya haciz durumu mutlaka kontrol edilmelidir.
Alıcı, imar durumu ve inşaat ruhsatlarını araştırarak, üzerinde yapılmış binanın yasal olarak inşa edilip edilmediğini doğrulamalıdır. Eğer arsa üzerinde birden fazla hissedar varsa, payların durumu ve diğer hissedarların önalım hakkı (şufa hakkı) göz önünde bulundurulmalıdır.
Ayrıca, arsa tapulu evlerde binanın bağımsız bölümleri için kat mülkiyeti tapusunun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Kat mülkiyeti yoksa, ileride satış, devri veya ipotek işlemleri daha karmaşık hale gelebilir. Son olarak, tapu harcı ve diğer resmi masrafların hesaplanması ve ödenmesi gereklidir.
Arsa Tapulu Ev Alırsam Ne Olur?
Arsa tapulu ev alırsanız, tapuda yalnızca arsanın mülkiyeti sizin adınıza kayıtlı olur. Eğer evin bağımsız bölümleri kat mülkiyeti tapusu ile güvence altına alınmamışsa, ileride satış, devri veya ipotek işlemleri daha karmaşık hâle gelebilir. Arsa üzerinde imar durumu, ruhsat eksiklikleri, ipotek veya haciz kayıtları bulunuyorsa, bu durumlar hukuki ve mali riskler yaratabilir. Arsa hisseli tapulu ise, diğer hissedarların önalım hakkı (şufa hakkı) nedeniyle payınızı üçüncü kişiye satmadan önce yasal prosedüre uymanız gerekir.
Arsa Tapulu Ev Normal Tapuya Çevrilir Mi?
Arsa tapulu bir evi normal (kat mülkiyeti) tapuya çevirmek mümkündür, ancak bunun için arsa üzerinde yapılan yapının imar mevzuatına uygun ve ruhsatlı olması gerekir. Öncelikle, binanın bağımsız bölümleri için kat mülkiyeti tesis edilmesi gerekir, bu işlem, tapu müdürlüğünde resmi belgelerle başlatılır. Kat mülkiyeti kurulmadan, arsa tapulu evin bağımsız bölümleri ayrı ayrı satılamaz veya ipotek edilemez.
Tapuda Arsa Yazıyorsa İmarlı Mıdır?
Tapuda arsa yazması, arsanın imarlı olduğu anlamına gelmez. Tapu kaydı yalnızca mülkiyet bilgisini gösterir; arsanın imar planında yapılaşmaya uygun olup olmadığı, imar durumu belgesi ile anlaşılır. Bir arsanın imarlı olup olmadığını öğrenmek için belediyeden veya ilgili imar müdürlüğünden imar durumu belgesi almak gerekir.
Arsa Tapulu Eve Dask Yapılır Mı?
Arsa tapulu eve DASK (Doğal Afet Sigortası) yapılabilir. DASK, Türkiye’de zorunlu deprem sigortasıdır ve sigorta kapsamında evin tapuda kayıtlı olup olmaması değil, üzerinde yapılmış yapının mevzuata uygun olarak inşa edilmiş olması önemlidir. Arsa tapulu evlerde, eğer bina mevcutsa ve yapı ruhsatı varsa, ev için DASK yaptırmak mümkündür.