Arsanıza ev yapmak istiyorsanız, öncelikle arsa metrekaresine göre yasaların belirlediği kurallara uymanız gerekmektedir. Arsanın büyüklüğü, yapılacak evin metrekaresi konusunda belirleyici bir etkendir ve her arsa tipi için farklı sınırlar söz konusudur. Bu nedenle, arsa metrekaresine göre çıkacak ev sayısı ve inşaat alanı hakkında doğru bilgi sahibi olmak önem taşır.
Arsa üzerine ev yapmayı planlayan kişiler bu evi kendisi için kullanmayı veya satışa sunarak kazanç elde etmeyi hedefler. Ancak inşa edilecek evin büyüklüğü, arsanın değerini doğrudan etkiler. İmara uygun şekilde, arsa metrekaresine göre belirlenen büyüklükte bir ev inşa edilmesi arsanın değerini artırır. Bu yüzden, arsanın yüzde kaçına ev yapılır sorusunun cevabı kadar, arsa metrekaresine göre çıkacak ev sayısı da yatırım ve planlama açısından kritik önem taşır.
İnşaat için kullanılabilecek metrekareyi hesaplamak tek başına yeterli değildir. Aynı zamanda, inşaat süreci için gerekli belgeleri hazırlayıp belediyeden izin ve onay almak gerekir. Bu yazıda, arsa metrekaresine göre dikkat edilmesi gerekenler ve inşaat alanı hesaplamaları hakkında detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.
İmarlı Arsaya Ev Yapma Şartları Nelerdir?
Arsanın bulunduğu bölgeye göre geçerli olan kurallar değişiklik gösterir. İmar planında belirlenen emsal (yapı yoğunluğu) değeri, arsanız üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen en önemli unsurlardan biridir. Bunun yanı sıra, yol, komşu parseller ve sınırlar ile aranızdaki çekme mesafeleri gibi teknik detaylar da dikkate alınmalıdır. Bu koşullar, evin arsa üzerinde hangi noktada ve ne büyüklükte inşa edilebileceğini netleştirir.
Arsanıza Kaç Metrekare Ev Yapabilirsiniz?
Arsaya ev yapmak isteyenler, arsa metrekaresine göre standart bir hesaplama yaparak maksimum ne kadar büyüklükte bir yapı inşa edebileceklerini öğrenebilirler. Arsa metrekaresine göre hesaplama yapmak için için KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) yöntemi kullanılır ve arsanızın üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler.
KAKS yöntemi, arsa üzerindeki toplam yapı alanını hesaplamanıza yardımcı olur. Çoğunlukla 1,2 gibi bir katsayı kullanılarak bu alan hesaplanır; bu katsayı, arsanın imar durum belgesinde açıkça belirtilir.
Örneğin, imar durum belgesinde 1,25 katsayısı bulunan 1000 metrekarelik bir arsanız olduğunu varsayalım. Bu durumda, arsanın metrekaresini katsayı ile çarparak, inşa edilebilecek toplam yapı alanını hesaplayabilirsiniz. Bu örnekte 1000 metrekarelik bir arsa üzerinde 1250 metrekarelik bir inşaat alanına sahip olursunuz.
Bu 1250 metrekarelik inşaat alanını çeşitli şekillerde kullanabilirsiniz. Örneğin, her biri 250 metrekare olan dairelerden oluşan bir bina yapabilir ya da birkaç dubleks villa inşa ederek alanı değerlendirebilirsiniz. İzin verilen toplam inşaat alanını aşmanız durumunda ise yasal yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.
400 Metrekare Arsaya, Kaç Ev Yapılır?
İstimlak sonrası elinizde 400 m² bir arsa kaldıysa ve KAKS değeri 1.25 ise, bu durumda 400 x 1.25 hesaplaması ile toplamda 500 m² inşaat alanına sahip olabilirsiniz. Bu alan üzerinden, 500 m² / 6 yaparak yaklaşık 83.33 m²’lik 6 daire planlayabilirsiniz. Bodrum ve çatı katı hariç tutulursa, alanın verimli kullanılmasıyla bir mimara çizdirilecek 2+1 daireler oldukça işlevsel olacaktır.
300 Metrekare Arsaya, Kaç Ev Yapılır?
300 m²’lik bir arsanın %60’ı yapılaşmaya ayrıldığında, kullanılabilir alan 180 m² olur. İmar yönetmelikleri gereğince, bu alanın %30’u ortak alanlara ayrıldığında, daireler için 126 m² kalır. Bu alanda, her biri 63 m² olan 2 daire inşa edilebilir.
Toplam İnşaat Alanı ve Brüt İnşaat Alanı
Yapı alanı hesaplamalarında avlu ve iç bahçe gibi alanlar göz önünde bulundurulmaz. Bu hesaplamaların doğru bir şekilde yapılabilmesi için TAKS ve KAKS değerlerinin bilinmesi büyük önem taşır. TAKS, arsanın taban oturum alanının, arsa alanı ile çarpılmasıyla hesaplanır.
Örneğin, 1000 metrekare büyüklüğündeki bir arsa için taban oturum alanı şu şekilde hesaplanır: 1000 x 0,30 = 300 m². Bu durumda, arsa üzerine inşa edilecek yapının taban alanı 300 m² olarak belirlenir. KAKS ise, 1000 metrekarelik bir arsanın üzerinde inşa edilebilecek maksimum net inşaat alanını ifade eder. KAKS ve TAKS değerlerinin çarpılmasıyla elde edilen sonuç, inşa edilebilir toplam alanı gösterir.
Sonuç olarak, yapı inşaat alanı hesaplamaları, toplam inşaat alanı ve brüt inşaat alanı olarak iki ayrı biçimde gerçekleştirilebilir.
Arsa Metrekaresine Göre Çıkacak Ev Sayısı Hesaplama
Arsaların KAKS ve TAKS değerleri, her bölgeye göre farklılık göstermektedir. Bu değerler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir ve yerel belediyeler tarafından denetlenir. Arsanıza kaç metrekarelik bir yapı inşa edebileceğinizi öğrenmek istiyorsanız, öncelikle arsanızın imar durum belgesinde yer alan KAKS ve TAKS değerlerini belirlemeniz gerekmektedir.
KAKS (kat alanı katsayısı), binanın toplam kat alanlarının imar parselinin alanına oranını gösterir. Genellikle KAKS oranları 0,20 ile 3,0 arasında değişiklik gösterir ve bu oran, arsanızın bulunduğu bölgeye bağlı olarak farklılıklar arz edebilir. Bu bilgiyi yerel belediyenizden alabilirsiniz.
TAKS (taban alan katsayısı) ise arsa üzerine inşa edilecek yapının taban oturum alanının, arsanın toplam alanına oranını ifade eder. TAKS değerleri genellikle 0,10 ile 0,80 arasında değişmektedir.
Örneğin, 3000 metrekare arsaya kaç m2 ev yapılır sorusu, bölgedeki imar planına, yapı yoğunluğuna (emsal) ve yerel yönetmeliklere bağlıdır. Emsal değeri, arsanın büyüklüğü ile çarpılarak toplam inşaat alanını belirler. Örneğin, emsal değeri 1,5 olan bir arsada, 3000 metrekare x 1,5 = 4500 metrekarelik bir inşaat alanı elde edilebilir. Bu alanda, dairelerin boyutları ve kat sayıları dikkate alınarak farklı sayılarda daire inşa etmek mümkündür. Dairelerin büyüklüğü ve projenin mimari tasarımı, bu hesaplamada kritik bir rol oynamaktadır.
İnşaat Azami Yükseklik Sınırına Göre Arsa Üzerinde Ev Yapma
Yukarıda belirttiğimiz hesaplama yöntemiyle arsanız üzerindeki toplam inşaat alanını belirleyebilir ve KAKS ile TAKS değerleri kullanarak kaç katlı bir bina inşa edebileceğinizi öğrenebilirsiniz. Bu hesaplamayı kullanarak, örneğin 1 dönümlük (1000 metrekare) bir arsanın imar durum belgesinde TAKS değeri 0,20 ve KAKS değeri 1,5 olduğunu varsayalım.
Hesaplamayı şöyle yapabilirsiniz:
- TAKS Hesabı: 1000 metrekare x 0,20 = 200 metrekare (Bu, inşaatın taban alanı).
- KAKS Hesabı: 1000 metrekare x 1,5 = 1500 metrekare (Bu, toplam inşaat alanı).
- Kat Sayısı: 1500 metrekare / 200 metrekare = 7,5 (Yani, 7 kat inşa edebilirsiniz).
Bu şekilde, TAKS değeri 0,20 ve KAKS değeri 1,5 olan bir dönüm arsada 7,5 katlı bir bina yapma imkânınız olduğunu öğrenmiş olduk.
Eğer 450 metrekare arsaya kaç m2 ev yapılacağını ve kaç katlı bina inşa edilebileceğini merak ediyorsanız, aynı yöntemi uygulayabilirsiniz:
- TAKS Hesabı: 450 metrekare x 0,20 = 90 metrekare (İnşaat taban ölçüsü).
- KAKS Hesabı: 450 metrekare x 1,5 = 675 metrekare (Toplam inşaat alanı).
- Kat Sayısı: 675 metrekare / 90 metrekare = 7,5 (Kat sayısı).
Örneğin, 450 metrekare arsaya kaç m2 ev yapılır TAKS değeri 0,20 ve KAKS değeri 1,5 olduğunda 7,5 katlı bir bina yapma imkânınız bulunmaktadır. Bu hesaplama yöntemiyle, farklı arsa büyüklükleri ve KAKS/TAKS değerleri için benzer sonuçlar elde edebilirsiniz.
KAKS ve TAKS Değerleri Nedir?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, her bölge için belirli KAKS ve TAKS değerlerini tanımlar. Belediyeler ise bu kuralların uygulanmasını denetleyerek, belde sınırları içinde yer alan arsaların imar durumlarına ve gerekli standartlara uygun yapılaşmayı sağlamakla yükümlüdür. Belediyeler, arsalar üzerinde inşaatın uygun şekilde yapılıp yapılmadığını kontrol ederler.
Arsanız ev yapma izni aldıktan sonra, bir müteahhit firma ile anlaşabilir ya da geçici müteahhitlik belgesi alarak inşaatı kendiniz üstlenebilirsiniz. Arsanıza ne kadar genişlikte ve yükseklikte yapı inşa edebileceğiniz, KAKS ve TAKS değerleri ile belirlenir.
Her bölgenin KAKS ve TAKS değerleri değişiklik gösterebilir ve bu oranlar, arsanın imar durum belgesinde belirtilir. Bu hesaplamalar doğrultusunda inşaat sınırlarına sadık kalınmalıdır. Hesaplamalarda belirlenen ölçülerin aşılması durumunda, yasalara aykırı bir durum ortaya çıkacaktır.
TAKS, taban alan kat sayısı olarak bilinir ve arsanın taban oturumu oranını ifade eder. Bu değer 0,10 ile 0,80 arasında değişebilir. KAKS ise kat alanı kat sayısını ifade eder; bu, binanın tüm katlarının alanı ile arsa alanı arasındaki oranı gösterir ve 0,20 ile 3,0 arasında bir değer alabilir.
Müstakil Ev Yapmak İçin Kaç Metrekare Arsa Gerekir?
Müstakil ev yapmak için, rahat bir yaşam alanı ve temel bir bahçe düzenlemesi için en az 300-500 metrekarelik bir arsa yeterli kabul edilir. Bu büyüklük, orta büyüklükte bir ev ve küçük bir bahçe alanı için idealdir. Ancak, daha büyük bir ev veya geniş bir bahçe isteyenler için arsa büyüklüğünün artırılması daha uygun olacaktır.
Arsaya Ev Yapma Şartları Nelerdir?
Arsa üzerinde inşaat yapmak isteyenler, belirli yasal kurallara uymak zorundadır. Arsaya ev yapma şartları kapsamında tüm prosedürlere uygun hareket ederek, izin verilen koşullarda inşaat işlemlerini gerçekleştirmelisiniz. Arsanızda ev yapabilmek için gerekli şartları inşaat firmaları ya da mimarlık ofislerinden ayrıntılı olarak öğrenebilirsiniz.
Arsa sahipleri, kendileri oturmak, satmak veya kiraya vermek amacıyla arsalarında yapı inşa etmek isteyebilirler. Apartman, iş merkezi, villa ya da site gibi farklı yapılar arsalar üzerine yapılabilmektedir. Ancak, sahip olduğunuz arsaya ev yapabilmek için belirli şartları yerine getirmeniz gerekmektedir.
Öncelikle, arsanın imar durumunun konut olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. İmar durumu belgesini belediyeden alabilirsiniz. Fakat, sadece imar durumu belgesine sahip olmak yeterli değildir; ayrıca bazı izinleri almanız ve gerekli belgeleri toplamanız gerekmektedir.
İmarlı arsanızın yüzde kaçına ev yapılabilir, maksimum yapı yüksekliği ne olabilir gibi detayları belirlemeniz önemlidir. Bu bilgiler, belirli hesaplamalarla ortaya çıkarılabilir. Arsanızın KAKS ve TAKS değerlerini öğrenerek bu hesaplamaları yapabilirsiniz. Yine de bir uzmandan ya da belediyeden destek almak faydalı olacaktır.
Arsaya Ev Yapmak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Büyük veya küçük bir arsaya ev yapmak için belirli koşulları yerine getirmeniz gerekmektedir. İlk adım olarak, belediyeden arsanızın imar durum belgesini almanız şarttır. Ancak bu, sürecin yalnızca başlangıcını oluşturur. Gerekli belgeleri toplayıp izinleri tamamladığınızda, arsaya ev yapma aşamalarının en zorlu kısmını geçmiş olursunuz ve inşaata başlama sürecine geçebilirsiniz.
İnşaat süreci boyunca, belediye düzenli olarak kontroller yapabilir. Bu denetimler sırasında bazı belgelerin ibraz edilmesi gerekebilir ve yapılan inşaatın mevzuata uygunluğu incelenebilir. Kanuna uygun şekilde arsaya ev yapmak istiyorsanız, belgelerinizin eksiksiz olduğundan ve inşaatınızın tüm kurallara uyduğundan emin olmanız önemlidir.
Arsaya ev yapmak için gerekli belgeler şunlardır:
- Ruhsat başvurusu
- İmar durum belgesi
- Tapu
- Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak aplikasyon belgesi
- Mimarlar Odası onaylı mimari proje ve sicil belgesi
- Zemin etüt raporu
- Sıhhi tesisat projesi
- Elektrik tesisat projesi
- Betonarme statik projesi
Bu belgeleri, arsanızın yakınında bulunan bir mimarlık ofisinden destek alarak temin edebilirsiniz. Projeyi üstlenen mimarlık ofisi, size temin edilmesi gereken diğer belgeler ve alınması gereken izinler hakkında detaylı bilgi verecektir. Tüm izin ve belgeler tamamlandığında inşaata başlama aşamasına geçebilirsiniz.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Enes Öztürk Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Enes Efe ÖZTÜRK
ENES ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU