Apartman Yönetimi

Apartman yönetimi, Enes Öztürk Hukuk Bürosu olarak Site ve Apartman Yönetimi Konusunda profesyonel takip ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklar, aidat ve ortak giderlerin takibi, tahliye süreçleri ve komşuluk hukukundan kaynaklı tüm ihtilaflar, büromuzda hızlı, gizlilik esaslı ve şeffaf bir biçimde çözüme kavuşturulmaya çalışılmaktadır. 

Apartman Yönetimi ile ilgili oluşan başlıca uyuşmazlıklar şu şekildedir. 

• Aidatların ödenmemesi
• Ortak giderlere katılmama
• Site ve Apartmanın Huzurunu bozma
• Gürültü
• Olağan ve Olağanüstü Genel Kurul Yapılması
• Apartman Yönetimi kararlarının alınması ve uygulanması

Apartman Yönetimi Planı

Apartman Yönetim Planı apartmanın ne şekilde yönetileceğini düzenleyen apartmanın ana sözleşmesidir, diğer bir deyişle apartmanın anayasası diyebiliriz.

Apartman yönetim planı, apartmanın kullanım amacını belirler ve içinde yaşayanların konut, iş yeri veya diğer kullanımlarına dair kuralları kapsar. Ayrıca, apartmanda çalışacak personelin ücretleri, bakım, onarım, tadilat ve diğer işletme giderleri için yapılacak ödemeler gibi konuları da düzenler. Yönetim planı, apartman yönetimini, denetim kurulunun görevlerini ve diğer detayları içerir.

Yeni bir apartman inşa edildiğinde, apartman yönetimi planı tüm kat maliklerinin oy birliğiyle kabul edilir. Ancak daha önceden kabul edilen bir planın değiştirilmesi veya tamamen yeni bir planın kabul edilmesi için tüm kat maliklerinin 5/4 çoğunluğu gereklidir.

Apartman yönetimi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne sunulması gereken belgeler arasında yer alır. Plan daha sonra değiştirilebilir ve değişiklikler tapuya tescil edilebilir, ancak tescil sadece bir geçerlilik işareti olup, planın kabulü için gereklidir. Yani, tapuya tescil edilmese bile kat malikleri tarafından kabul edilen plan bağlayıcıdır. Ancak, bir malik bağımsız bölümünü sattığında, planın yeni sahibe de bağlayıcı olması için tapuya tescil edilmesi önemlidir.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır ?

Apartman ya da site yönetim planı, kat mülkiyeti oluşturulurken hazırlanır. Dolayısıyla, bir apartman dairesi satın alınırken yönetim planı da beraberinde sunulur. Ancak kat mülkiyeti henüz kurulmamışsa, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri’nden örnek bir yönetim planı örneği alınabilir.

Apartman Yönetim Planı Olmazsa Ne Olur ?

Site yönetim planı, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretten kullanma amaç ve şekline, yönetim tarzından diğer detaylara kadar bir dizi hususu düzenler. Apartman yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Apartman yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.)

Apartman veya Site Yönetim Planı Örneği

Makalemiz içeriğinde örnek olarak yararlanabileceğiniz bir Apartman yönetim planı örneği paylaşılmıştır. Apartman veya Site yönetim planı örneği siz değerli okuyucularımız için örnek olması amacıyla hazırlanmış olup, apartmanınızın ya da sitenizin yönetim planının hazırlanmasında ya da değiştirilmesinde alanında uzman avukattan destek almanız sizler için faydalı olacaktır.

Apartman Yönetim Planı Örneği

Ana Gayrimenkulün Yönetimi

Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ……….. ili, ………… ilçesi,…………..mahallesi, ……………. sokakta (caddesinde ),………….ada, ……………..parsel sayılı ve ……………. kapı no’lu…………… apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.

Ana gayrimenkulün Bölümleri

Madde 2- Ana gayrimenkul ………………bodrum, ………………….zemin,……….normal ve …………… teras kattan ibarettir.

a)Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet

b)Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde ……..adet dükkan ve arka cephesinde de ……….. adet konut vardır.Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo ……… no’lu dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… no’lu dükkanının eklentisidir.

c) Birinci Kat : Bu katta ,…….adet konut vardır.

d) Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır.

e) Teras : Bu katta, …………konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.

Yasaklar

Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.

a) Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz.

b) Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz.

c) Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.

Dairelerin Kullanım Şekli:

Madde 4- Ana gayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler.

Ortak Yerler:

Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanununun 4’ncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı:

Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 7- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde;anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.

…

Madde 58- 58 maddeden ibaret bu yönetim Planı ……….. tarihinde düzenlenmiştir.

Bu yönetim Planı’nın bütün maddeleri, ……………… ili, ……. ilçesi, …………………… mahallesi, …………… sokakta, ………….ada, …………. parsel sayılı ve …………..kapı no’lu …………….. apartmanın aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşmazlıkla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı. …………../……………./………………

Bağımsız Bölümün No’su

Nev’i

Arsa Payı

Adı Soyadı

Adresi İmzası

Paylaşmış olduğumuz Apartman / Site yönetim planı örneği üzerinde gerekli düzenleme ve değişiklikleri yaparak kendi apartman yönetim planınızı düzenleyebilirsiniz.

Site Yönetimi

Site yönetimi, bir araya getirilmiş konut ve/veya ticari birimlerin bulunduğu bir bölge veya kompleksi yönetmek için oluşturulan bir yapı veya kuruluştur. Günümüzde, genellikle çok sayıda konuttan oluşan büyük siteler oldukça yaygındır. Küçük apartmanlarda, genellikle bir apartman sakininin yöneticilik görevini üstlenmesiyle işler kolaylıkla yürütülür. Ancak, büyük sitelerde yönetim işleri genellikle profesyonel site yönetimi şirketlerine bırakılır ve yönetimle ilgili ihtilaflar daha sık yaşanır.

Site yönetimi, apartmanların aksine profesyonel bir yaklaşım gerektirir ve büyük önem taşır. Özellikle aidat ödemeleri konusunda yaşanan sıkıntılar en büyük sorunlardan biridir. Aidatını düzenli ödemeyen kat malikleri veya kiracılarla ilgili sorunlarla başa çıkabilmek için icra takibi gibi yasal yollara başvurulabilir. Ancak, bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin c fıkrasına göre, gider ve avans payını tam olarak ödemeyen kat maliki, geciktiği her gün için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ancak, bu hükümlerin fiilen uygulanabilmesi için, aidat ödemelerinin gecikmesi durumunda, %5 gecikme cezasının uygulanması ve takip işlemlerinin yapılması için kat malikleri genel kurulunda karar alınmalıdır. Ayrıca, kararın alındığı genel kurulda bulunmayan kat maliki veya kiracıya kararın tebliğ edilmesi önemlidir. Eğer karar genel kurulda alınmaz veya karar defterine yazılmazsa, %5 gecikme cezası talep edilemez. Aidatını ödemeyen kat malikinin, karar alınmış olsa bile, karar kendisine tebliğ edilmediyse %5 gecikme cezasından sorumlu tutulamaz.

Apartman veya Sitenizle ilgili hukuki ihtilaf ya da aidatlarını ödemeyen kat malikleri hakkında yasal takipler için alanında uzman avukattan destek almanız sizler için faydalı olacaktır.

Apartman Yönetimi Sık Sorulan Sorular