Sizlere bu yazımızda, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı neler yapılmalıdır, aidat ödemeyince icra gelir mi, apartman aidatını ödemeyen nasıl icraya verilir gibi sorulara cevap vereceğiz.
Aidatlar, apartman sakinlerinin ortak giderlere katkıda bulunmak için ödemek zorunda olduğu ücretlerdir. Ne yazık ki, bugünlerde, yönetim eksiklikleri veya apartmanların hukuki danışmanlarla çalışmaması gibi nedenlerle birçok kiracı veya malik aidatlarını ödemeyi reddediyor.
Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir ?
Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre, kirasını düzenli olarak ödeyen ve kira borcu olmayan kiracıların aidat ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 18.maddesinde bu konuda genel kuralın , “kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. “ olduğu belirtilmekte ise de ,
Kat Mülkiyeti Kanunu 22.maddesinde duruma kiracı açısından ayrık bir durum getirilmiş ve aidat borcu yönünden “kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükmüne yer verilmiştir.
Ödenmeyen Aidat Borcuna Karşı İcra Takibi
Türk Hukuku’na göre, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı çeşitli yasal işlemler yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü belirtilmişse, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek aidat borcunun belirli bir süre içinde ödenmesi istenebilir. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, malik veya malik vekili icra yoluyla tahsil işlemi başlatabilir.
Eğer kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü belirtilmemişse, malik veya malik vekili yine noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname göndererek aidat ödeme yükümlülüğünün olduğunu bildirebilir ve ödeme için belirli bir süre tanıyabilir. Bu süre içinde kiracı aidat borcunu ödemezse, malik veya malik vekili yine icra yoluyla tahsil işlemi başlatabilir.
Aidat borcunun ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedilmesi de mümkündür. Ancak, sözleşmenin feshedilmesi için öncelikle malik veya malik vekilinin kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek belirli bir süre içinde borcun ödenmesini istemesi gerekmektedir. Bu süre içinde kiracı borcunu ödemezse, malik veya malik vekili sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracı Kaç Ay Aidat Ödemezse Tahliye Edilir ?
Türkiye’de kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) gibi yasal düzenlemelere tabidir. Kiracının aidat veya kira bedelini zamanında ödememesi durumunda, TBK’nın 334. maddesi uyarınca işlem yapılabilir.
Kanun Maddesine göre kiracı ödemelerini süresinde yapmazsa, kiraya verenin noter veya icra yoluyla yapacağı bir ihtarla ödeme için en az 15 gün süre tanınır. İhtarın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye edebilir. Bu süreçte, kiracının kaç ay aidat veya kira bedelini ödemediği duruma ve ödeme dönemine göre tahliye süresi değişebilir.
Örneğin, kira sözleşmesinde aylık ödeme öngörülmüşse, kiracı 2 aylık kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren ihtar çekerek ödeme yapması için en az 15 gün süre tanıdıktan sonra, 30 gün içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi feshedebilir ve kiracıyı tahliye edebilir.
Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Sorumlu Mudur ?
Kiracının aidat veya kira ödemelerini zamanında yapmaması durumunda, ev sahibi ve kiracı müteselsil sorumlu değildir. Kira sözleşmesi, taraflar arasında bir anlaşma olduğundan, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri belirler. Ödeme yükümlülüğü kira sözleşmesinde genellikle kiracıya aittir, bu yüzden kiracının ödeme yapmaması durumunda sorumluluk kiracı ve ev sahibi arasında bölüşülmez.
Ancak, kiracının ödeme yapmaması durumunda, ev sahibi yasal yollardan alacaklarını tahsil etmek için gerekli hukuki işlemleri başlatabilir. Bu işlemler genellikle noter veya icra yoluyla yapılır ve kiracıya ihtarname gönderilir. Kiracı, ihtarname tarihinden itibaren belirli bir süre içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının tahliyesi için tahliye davası açabilir.
Kısacası, kiracının aidat veya kira ödemelerini yapmaması durumunda, ev sahibi sorumlu olmasa da yasal yollarla haklarını koruyabilir.
Aidat Ödemeyen Kiracıya Nasıl İhtar Çekilir ?
Kiracı ile yazılı olarak iletişime geçin ve aidat borcunun ödenmesi için bir hatırlatma yapın. Eğer kiracı hala aidat borcunu ödemezse, kira sözleşmesinde belirtilen şartlara göre ihtarname gönderin. İhtarname, aidat borcunun miktarını, ödeme tarihini, ödeme yöntemini ve gecikme faizlerini belirtmelidir.
İhtarnameyi, iadeli taahhütlü posta veya elden tebliğ yoluyla gönderin. Kiracıya ulaşmazsa, ihtarnameyi gönderdiğinizin kanıtlanması önemlidir.
Kiracı, ihtara rağmen hala aidat borcunu ödemezse, kira sözleşmesinde belirtilen süre içinde tahliye davası açabilirsiniz. Ancak, bu süreci uygulamadan önce yerel yasalara ve kira sözleşmesinde belirtilen kurallara uygunluğunu kontrol etmeniz önerilir. Kiracının aidat borcu ile ilgili yasal hakları da olabileceği için, danışmanlık almak veya bir avukata başvurmak da faydalı olabilir.
Apartman Aidatını Ödemeyince İcra Gelir Mi ?
Apartman aidatını ödemeyen kiracı veya malik hakkında icra işlemi başlatmak için aşağıdaki adımlar izlenebilir:
- İlk olarak, aidat borcu tutarı belirlenmelidir. Bu tutar, apartman yöneticisi veya aidat tahsilatından sorumlu kişi veya kurum tarafından belirlenir.
- Daha sonra, borçlu kişiye bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarname, borcun miktarını, ödeme süresini ve son ödeme tarihini belirtir.
- İhtarname gönderilmesine rağmen borçlu ödeme yapmazsa, icra takibi başlatılabilir. Bunun için, mahkemeden icra emri çıkarılması gerekir.
- İcra emri çıktıktan sonra, borçlu kişiye tebligat yapılarak borcun ödenmesi istenir. Tebligat yapılmaması durumunda, ilan yoluyla borçlu kişinin bilgilendirilmesi sağlanır.
- Borçlu kişi hala ödeme yapmazsa, haciz işlemi uygulanabilir. Haciz işlemi, borçlu kişinin mal varlığına el konulması anlamına gelir. Borçlu kişinin mal varlığına haciz işlemi uygulanarak borç tahsil edilebilir.
Ödenmeyen Aidatta Faizin Başlangıcı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının ödemediği aidatlara ilişkin faiz, olayın kat malikine bildirildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Kiracı için ise, aidat makbuzunun kesilip teslim edildiği tarihten itibaren faiz işlemeye başlayacaktır.
Kiracı Aidata İtiraz Edebilir Mi ?
Kiracılar, kira sözleşmesinde yer alan ve yasalara uygun olmayan hükümlere veya aşırı taleplere karşı itiraz edebilirler. Ancak, kiracıların itiraz etme hakkı, yalnızca yasalara ve sözleşmelere uygun olan hükümler ve talepler için geçerlidir.
Örneğin, bir kiracı, kira sözleşmesinde yer alan bir hükmün yasalara aykırı olduğunu veya kiraya verenin aşırı taleplerde bulunduğunu düşünüyorsa, bu durumda aidat ödeme yükümlülüğü gibi konularda itiraz edebilir. Ancak, kiracının aidat ödeme yükümlülüğü gibi sözleşme ile belirlenmiş ve yasalara uygun şekilde uygulanan konular hakkında itiraz etme hakkı yoktur.
Özetle, kiracılar, kira sözleşmesinde yer alan yasalara uygun olmayan hükümlere veya aşırı taleplere karşı itiraz edebilirler, ancak aidat ödeme yükümlülüğü gibi sözleşme hükümlerine uygun konularda itiraz etme hakları yoktur.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
A) Kat Maliklerinin borçları:
I – Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:
Madde 22 – (Değişik 1. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
2- Türk Borçlar Kanunu açısından ise kiracı bakımından çok daha farklı bir durum söz konusu olup , kiracı borcunu ödese dahi şayet Türk Borçlar Kanunu madde 315 tâbiriyle yan giderleri yani aidatı ödemeyen kiracının kiralanandan tahliyesi mümkün olabilecektir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
Kiracının temerrüdü
Madde 315 – Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
EMSAL KARAR
Davacı vekili dava dilekçesinde; aidat borçlarını ödemediğini ileri sürerek davalı borçlu aleyhine icra takibi başlattıkklarını, takibe itiraz edilmesi sonucu takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini takibin devamını, alacağın %20’sinden az olmamak üzere inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş, davalı vekili dilekçesinde aidat borçları için site yönetimi tarafından müvekkili belediyeye herhangi yazılı bir başvurunun yapılmadığını, site yönetiminin bütün kiracılarla sözleşme yaptığını, yapılan sözleşmelerde aidat borcu ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmadığını, aidat borcu ödeme yükümlülüğünün kiracılara ait olması gerektiğini, müvekkili belediyeden istenemeyeceğini savunmuş; mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.
SONUÇ : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının davalıya yükletilmesine, 02.05.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. – T.C. YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ 2017/1981 Esas 2017/3785 Karar sayılı 02.05.2017 tarihli kararı