Riskli yapı, mevcut haliyle deprem ve diğer doğal afetler karşısında yeterli güvenliği sağlayamayan, taşıyıcı sistemi zayıflamış veya yürürlükteki yapı standartlarını karşılamayan binaları ifade etmektedir. Riskli yapılar, olası bir afet anında ağır hasar görme ya da yıkılma ihtimali taşıdığından, hem yapı maliklerinin hem de çevrede yaşayanların can ve mal güvenliği açısından ciddi risk oluşturur. Bu riskin somut olarak ortaya konulabilmesi için uygulanan riskli yapı tespiti, teknik incelemelerle birlikte önemli hukuki sonuçlar doğuran bir süreçtir.
Riskli yapı tespiti süreci, yetkili kurumlarca gerçekleştirilen mühendislik analizleri, yapıdan alınan numuneler ve mevzuata uygunluk değerlendirmeleri sonucunda tamamlanır. Yapının riskli olarak tescil edilmesi halinde ise maliklerin karşı karşıya kalacağı yıkım, tahliye, güçlendirme ve kentsel dönüşüm aşamaları, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenen usul ve süreler çerçevesinde yürütülür. Bu nedenle sürecin hukuki boyutunun doğru yönetilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Deprem kuşağında yer alan Türkiye’de, riskli yapı tespiti yalnızca teknik bir işlem değil; aynı zamanda mülkiyet hakkını, barınma hakkını ve idari işlemlere karşı başvuru yollarını doğrudan etkileyen bir hukuki süreçtir. Bu yazıda, riskli yapı ve riskli yapı tespiti kavramlarını hukuki yönleriyle ele alarak, yapı maliklerinin hakları, yükümlülükleri ve başvurabileceği yasal yollar hakkında kapsamlı bilgi sunulacaktır.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, mevcut haliyle deprem ve diğer doğal afetler karşısında can ve mal güvenliğini sağlayamayan, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılardır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı; taşıyıcı sistemi zayıflamış, mühendislik hizmeti almadan inşa edilmiş veya güncel deprem yönetmeliklerine uygun olmayan binalar olarak tanımlanmaktadır.
Bir yapının riskli yapı sayılabilmesi için mutlaka yetkili kurumlar tarafından yapılan riskli yapı tespiti sonucunda düzenlenen teknik raporun bulunması gerekir. Yapının eski olması tek başına riskli yapı kabul edilmesi için yeterli değildir; esas olan teknik inceleme ve analizlerdir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yapılır. Riskli yapı tespiti süreci teknik ve hukuki aşamalardan oluşur.
Bu süreçte;
- Yapıdan beton numuneleri alınır,
- Donatı tespiti yapılır,
- Taşıyıcı sistem analiz edilir,
- Yapı, yürürlükteki deprem yönetmeliğine göre değerlendirilir.
Hazırlanan riskli yapı tespit raporu, ilgili idareye sunulur. Yapı riskli olarak tespit edilirse bu durum tapu kaydına şerh edilir ve maliklere tebligat yapılır. Tebligat ile birlikte riskli yapı sürecine ilişkin hukuki süreler işlemeye başlamaktadır.
Hangi Yapılar Riskli Yapı Kapsamındadır?
Aşağıdaki nitelikleri taşıyan yapılar riskli yapı kapsamında değerlendirilir:
- Deprem yönetmeliğine aykırı şekilde inşa edilmiş binalar
- Taşıyıcı kolon, kiriş veya perdelerinde ciddi hasar bulunan yapılar
- Beton dayanımı düşük olan binalar
- Ruhsatsız veya kaçak yapılar
- Zemin özellikleri nedeniyle güvenliğini kaybetmiş yapılar
Önemle belirtmek gerekir ki, her eski bina otomatik olarak riskli yapı sayılmaz. Riskli yapı tespiti, somut teknik verilere dayanmak zorundadır.
Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?
Riskli yapı tespiti, kat maliklerinden yalnızca biri tarafından dahi talep edilebilir. Maliklerin tamamının onayı aranmaz.
Riskli yapı tespit başvurusu;
- Kat maliklerinden biri,
- Tüm kat malikleri,
- Malik adına yetkilendirilmiş avukat
tarafından yapılabilir. Uygulamada riskli yapı tespitinin avukat aracılığıyla yaptırılması, sürecin hukuka uygun ilerlemesi ve sonradan doğabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
Riskli Yapı Başvurusu İçin Gereken Belgeler Nelerdir?
Riskli yapı tespiti başvurusu yapılırken genellikle aşağıdaki belgeler talep edilir:
- Tapu senedi veya tapu kaydı örneği
- Kimlik belgesi
- Riskli yapı tespiti talep dilekçesi
- Vekâletname (avukat aracılığıyla başvuruluyorsa)
Başvurunun ardından yetkili kuruluş tarafından yerinde inceleme yapılır ve riskli yapı tespit süreci başlatılır.
Riskli Yapı Tespitini Yapacak Kurum ve Kuruluşlar
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar uyarınca yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılabilir.
Mevzuata göre riskli yapı tespiti yapmaya yetkili olanlar sınırlı sayıdadır. Riskli yapı tespiti yetkisi, herkes tarafından kullanılabilecek genel bir yetki değildir.
Önemli Hukuki Not:
Belediyeler, üniversiteler, meslek odaları veya bireysel mühendisler ancak Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluş statüsüne sahip olmaları halinde riskli yapı tespiti yapabilir. Lisans bulunmadığı sürece bu kurumlar tarafından düzenlenen raporlar hukuken geçerli değildir.
Yetkisi Olmayan Kişi ve Kuruluşlar
Aşağıdaki kişi ve kuruluşlar tek başına riskli yapı tespiti yapamaz:
- Lisansı bulunmayan mühendisler veya mimarlar
- İnşaat firmaları
- Danışmanlık şirketleri
- Site yönetimleri
- Apartman yöneticileri
Bu kişiler tarafından hazırlanan raporlar riskli yapı tespiti sayılmaz, tapuya şerh verilmesine veya yıkım sürecinin başlamasına neden olmaz.
Lisanssız Raporların Hukuki Sonucu
Lisansı bulunmayan kişi veya firmalar tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporları:
- Hukuken geçersizdir.
- İdare tarafından dikkate alınmaz.
- Riskli yapı sürecini başlatmaz.
- Hak kaybına ve zaman kaybına yol açar.
Bu nedenle riskli yapı tespiti yaptırılmadan önce, tespiti yapacak kuruluşun Bakanlık lisansının mutlaka sorgulanması gerekir.
Riskli Yapılarda Yıkım ve Tahliye Süreci
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte maliklere en az 60 günlük süre tanınır. Bu süre içinde riskli yapının yıkılması beklenir. Maliklerin yıkımı kendilerinin yapmaması halinde idare tarafından ek süre verilebilir.
Belirlenen sürelerin sonunda;
- Yıkım idarece gerçekleştirilir,
- Yapı zorla tahliye edilir,
- Kolluk kuvvetlerinden destek alınabilir.
Riskli yapı yıkım ve tahliye süreci, doğrudan mülkiyet ve barınma hakkını etkilediği için hukuki açıdan dikkatle yürütülmelidir.
Riskli Yapı Kararlarına Karşı İtiraz
Riskli yapı tespit raporuna karşı, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. İtiraz edilmemesi halinde riskli yapı kararı kesinleşir ve yıkım süreci geri dönülemez şekilde başlamaktadır.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Ederken Gereken Belgeler Nelerdir?
Riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz süreci, maliklerin hak kaybını önlemek için oldukça önemlidir. İtiraz başvurusu sırasında genellikle aşağıdaki belgeler talep edilir:
- İtiraz dilekçesi
- Riskli yapı tespit raporu
- Tapu kaydı
- Kimlik belgesi
- Teknik itiraz gerekçelerini destekleyen belgeler
İtirazın süresinde ve usulüne uygun olarak yapılması, hukuki geçerlilik açısından kritik öneme sahiptir. Süre geçtikten sonra yapılan itirazlar, idare tarafından dikkate alınmaz.
Riskli Yapı İtirazlarını Hangi Mercii Değerlendirir?
Riskli yapı tespitine yapılan itirazlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından değerlendirilir. Teknik heyet, yapının mevcut durumunu yerinde inceleyebilir, raporun dayanaklarını yeniden değerlendirebilir ve gerekli gördüğü takdirde ek teknik analizler yaptırabilir.
Bu süreçte teknik heyetin incelemesi, hem maliklerin haklarının korunması hem de riskli yapı tespitinin hukuka uygunluğunun sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır.
Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası
Riskli yapı tespit raporuna karşı idari itirazın reddedilmesi halinde, malikler idare mahkemesinde iptal davası açabilirler. Normal idari yargılama hukukunda iptal davası açma süresi 60 gündür ancak riskli yapı tespit raporlarına karşı açılan iptal davalarında süre 30 gün olarak uygulanır. Bu süre, raporun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden itibaren başlar ve hak kaybına uğramamak için kesinlikle geçilmemelidir.
Riskli Yapı Yıkım Masrafları Kime Aittir?
Riskli yapı tespit raporu kesinleştiğinde, yapının yıkım ve tahliye masrafları kat maliklerine aittir. Malikler, bu masrafları arsa payları oranında karşılamakla yükümlüdür.
Maliklerin masrafları ödememesi halinde:
- İdare, yıkımı kendisi gerçekleştirir.
- Masraflar, maliklerden daha sonra tahsil edilir.
- Gerekli durumlarda tapuya şerh konulabilir veya haciz işlemleri uygulanabilir.
Bu düzenleme, maliklerin yıkım sürecinden kaynaklanacak hak kayıplarını önlemeyi ve sürecin şeffaf, hukuka uygun şekilde yürütülmesini amaçlamaktadır.