Devlet Arazilerinin Kiralanması içeriğimizle sizlerleyiz. Devlete ait hazine arazileri, ülke ekonomisinin gelişimine katkı sağlamak amacıyla kiralanabilir. Özellikle tarım ve hayvancılık sektörlerinde faaliyet göstermek isteyen, ancak arazi sahibi olmayan gerçek ve tüzel kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen kiralama imkanlarından yararlanabilir. Bu kiralama süreçleri, tarım ve hayvancılık faaliyetlerinin artmasını hedeflerken, kiracılara ilerleyen dönemlerde kiraladıkları arazileri satın alabilme olanağı da tanımaktadır.
49 Yıllığına Arazi Kiralama
49 yıllığına yapılan arazi kiralamaları, kiralanan arazilerin yatırım amaçlı kullanılmasını sağlar. Devlet, bu kiralamalar aracılığıyla yatırımcıları teşvik etmektedir. Yatırım amacıyla arazi kiralamak isteyenlerin, gerekli şartları yerine getirmeleri durumunda, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’ndan teşvik belgesi alması gerekmektedir. Hazine taşınmazları açısından irtifak hakkı, taşınmaz üzerinde yararlanma ve kullanma hakkı sağlamayı ya da mülkiyetle ilgili bazı haklardan vazgeçmeyi içeren, ayni hak olarak bir başka kişi lehine kurulan yükümlülüklerdir.
Kullanma izni ise tescil edilmemiş alanlarda kişilere verilen, belirli bir süreyle geçerli olan bir izin türüdür. Kiralama süreci başladığında, öncelikle taşınmaz ilan edilir ve başvurular toplanır. Eğer başvuran birden fazla kişi varsa, değerlendirme yapılarak en uygun teklifi sunan yatırımcıya arazi tahsis edilir. Tahsis hakkı kazanan yatırımcıya, imar planı ve yatırım projelerinin hazırlanması için bir yıl süreyle ön izin verilir. Bu süre, ihtiyaç durumunda bir yıl daha uzatılabilir. Ön izin süresi içinde gerekli yükümlülükler yerine getirildikten sonra, proje onaylanır ve 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli irtifak hakkı elde edilir.
Hazine Arazisi Kiralama Şartları
Hazineye ait tarım arazilerini kiralamak isteyenler, başvuru süresi içinde Tarım Arazisi Kiralama Talep formu ile arazinin bulunduğu yerin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya Milli Emlak Müdürlüklerine başvuruda bulunmalıdır. Ancak, özel kapsamda olup kiraya verilmesi yasaklanan alanlar ve Bakanlıkça belirlenen taşınmazlar kiraya verilmemektedir. Tarım arazisi kiralaması için başvuruda bulunan çiftçilere, yeterli araziye sahip olmayanlara altmış dönüme kadar Hazine taşınmazı kiralanabilir. Altmış dönümün üzerindeki araziler ise bölünerek kiraya verilebilir.
Hazine taşınmazlarının tarımsal üretim amacıyla kiralanmasında, ilk yıl için kira bedeli, taşınmazın rayiç bedelinin yüzde bir buçuğu kadar belirlenir. Kiracı, kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getirdiği takdirde, talepte bulunarak kontrol ekibinin uygunluk raporuna dayanarak kira süresi on yıl daha uzatılabilir. Bu uzatma işlemi sırasında yeni bir kira bedeli belirlenir.
Devlet Arazisi Kiralama Şartları
Devlet, hazineye ait taşınmazları teşvik amaçlı olarak kiraya verebilmektedir. Ancak bu kiralama işlemi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Devlet arazileri, hem gerçek hem de tüzel kişilere kiralanabilir. Bu şekilde, ülkemizde tarım ve hayvancılık yapmayı isteyen ancak bu faaliyetleri sürdürebilmek için yeterli arazisi bulunmayan kişiler, devletin sağladığı kiralama fırsatlarıyla bu alanlarda faaliyet gösterme şansı bulurlar ve ilerleyen zamanlarda kiraladıkları arazileri satın alma imkanı elde edebilirler.
Devlet arazilerini kiralamak isteyen kişilerin, yasal olarak Türkiye’de yerleşik olmaları, tebligat adresi olarak Türkiye’de bir yerleşim yeri göstermeleri, gerçek kişiler için T.C. kimlik numarası, tüzel kişiler içinse vergi kimlik numarası bildirmeleri gerekmektedir. Ayrıca, özel hukuk tüzel kişilerinin, idari merkezlerinin bulunduğu yer mahkemesinden veya kayıtlı oldukları ticaret ya da sanayi odasından, ihalenin yapıldığı yıl içinde alınmış sicil kayıt belgesini sunmaları gerekmektedir. İhaleye katılacak ya da teklif verecek tüzel kişilerin, tüzel kişiliği temsil etmeye yetkili olduklarını gösteren, noter tasdikli vekaletnameyi de ibraz etmeleri zorunludur.
Milli Emlak Kiralama Şartları
Milli Emlak arazisi kiralamak için belirli genel koşullar bulunmaktadır. İlk olarak, kiralanacak arazinin hazineye ait olması gerekmektedir. Kiralanan arazi, hangi amaçla kiralanmışsa sadece o amaç doğrultusunda kullanılabilir ve başka bir amaç için kullanılması yasaktır. Hazine arazilerinin kiralama süresi genellikle 10 yıl olarak belirlenmiş olup, bu süre bazı özel durumlar altında uzatılabilir. Ancak, toplam kira süresi 20 yılı geçemez. Kira süresi sonunda, arazi üzerinde yapılan iyileştirmelerin bedeli olan ecrimisil tutarı kiracı tarafından devlet hazinesine ödenir.
Kiralama işlemi, noter huzurunda yapılan bir sözleşme ile gerçekleştirilir ve bu sözleşmede tarafların hak ve sorumlulukları ayrıntılı olarak belirtilir. Tarım arazisi olarak kiralanacak taşınmazlar için ise belirli şartlar aranır: Kiralanacak arazinin tarıma uygun olması, en az 3 yıl boyunca tarımsal faaliyet yapılmış olması, arazinin sadece tarımsal amaçlarla kullanılması ve araziye yapılan sulama, drenaj gibi iyileştirmelerin bedellerinin kiracı tarafından devlete ödenmesi gereklidir.
Orman Arazisi Kiralamak İçin Nereye Başvuru Yapılır?
Orman arazisi kiralamak için hak sahipliğine ilişkin karar, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından verilmektedir. Hak sahiplerine, ağaçlandırma amacıyla gerekli uygulama projesini hazırlamaları için bedelsiz olarak 90 günlük bir ön izin süresi tanınır. Bu ön izin süresi, hak sahiplerine yapılan tebligatla başlar. Ardından, ön izin sahibi, belirlenen süre içinde Tarım ve Orman Bakanlığı Orman Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen tip projeye uygun olarak ormancılık bürolarında üç nüsha olarak hazırlatılan uygulama projesini, yetkili Orman İdaresine onaylatmak üzere sunar.
Hazine Arazisi Nasıl Kiralanır?
Hazine taşınmazını kiralamak isteyen kişi, bulunduğu yerin Milli Emlak teşkilatına başvuruda bulunarak dilekçe sunar. Dilekçede, taşınmazın kullanılacağı amaç (tarımsal, ticari, spor, sosyal vb.) belirtilmelidir. Başvuru, taşınmazın bulunduğu bölgedeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne (Emlak Müdürlükleri, Milli Emlak Müdürlükleri, Milli Emlak Şeflikleri) yapılmalıdır. Hazineye ait özel mülkiyetteki veya harici taşınmazların kiraya verilmesi amacıyla yapılan ihalelerde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine ve Taşınmazların İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda, kapalı teklif, açık teklif ve pazarlık usullerinden biri uygulanmaktadır.
Hazine arazilerinin kiralanma süresi, 2886 sayılı Kanun ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’e göre 10 yılı aşamaz. Ancak, turistik tesisler, enerji üretimi tesisleri, iletim ve dağıtım tesisleri, doğal gaz üretim, dağıtım ve depolama tesisleri gibi özel projeler için, bu tür araziler 10 yıldan uzun süreli kiralanabilir. Hazine arazilerinin kira bedeli, 2886 sayılı Kanun’un 45. maddesinde belirlenen parasal sınıra kadar olan ihalelerde açık teklif usulüyle, bu sınıra aşan ihalelerde ise kapalı teklif usulüyle belirlenir. Kiraya verilemeyen taşınmazlar, uygun bir zamanda tekrar aynı usullerle ihaleye çıkarılmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Devri Mümkün Mü?
Devlet arazilerinin kiralanmasıyla ilgili en çok merak edilen konulardan biri, kira sözleşmesinin devredilip devredilemeyeceğidir. Hazineye ait taşınmazların kiralanması sonrasında, kira sözleşmesi devredilemez ve mevcut sözleşmeye yeni bir ortak dâhil edilemez. İzinsiz devir veya fesih durumunda, Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından herhangi bir bildirim yapılmaksızın kira sözleşmesi feshedilir ve kiracıdan tahliye işlemleri başlatılır.
Kira Sözleşmesinin Feshi Nasıl Gerçekleşir?
Kiraya verilen Hazine arazileri, sadece belirlenen faaliyet alanlarında kullanılabilir. Aksi takdirde, kiralanan taşınmazla ilgili olarak kamu kurum ve kuruluşları tarafından kamu hizmetleri için gerekli bir durum oluşursa veya taşınmaz, özel kanunlara dayalı olarak değerlendirilmek istenirse, sözleşme idare tarafından herhangi bir tazminat talep edilmeden tek taraflı feshedilebilir. Kiracı, hasat dönemi göz önünde bulundurularak yapılacak bildirim sonrasında on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır.
Kiracının sözleşme şartlarına uymaması, faaliyetini durdurması veya kira dönemi bitmeden fesih talep etmesi durumunda, idare en az 30 gün süreyle gerekçeli bir ihtar gönderir. Bu ihtara rağmen aynı ihlalin devam etmesi durumunda, protesto ve mahkeme kararına gerek kalmaksızın sözleşme idare tarafından feshedilir ve kiracı tazminat talep edemez.
Kiralamaya Konu Olamayan Araziler Hangileridir?
Kiraya verilemeyecek taşınmazlar arasında, kamu hizmetlerine tahsis edilen ve bu amaçla kullanılan yerler, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na tabi olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kiralanmasına izin verilmeyen taşınmazlar, milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiat koruma alanlarında bulunan taşınmazlar, Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın kiraya vermeye uygun görmediği yerler, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında yer alan ve Genelkurmay Başkanlığı tarafından kiralanmasına izin verilmeyen taşınmazlar, Orman Kanunu’na tabi araziler, belediyelere devredilen taşınmazlar, ibadet yerleri, doğal sit alanları, tabiat varlıkları ve özel çevre koruma bölgelerinde yer alan devletin hüküm ve tasarrufundaki araziler, kiralamaya uygun olmayan taşınmazlar arasında sayılmaktadır.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Enes Öztürk Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Enes Efe ÖZTÜRK
ENES ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU