Kiracı ne kadar tazminat alır? Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi? kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir. Ancak, tazminat davası açılabilmesi için ev sahibinin hukuka aykırı bir davranışı, örneğin, kira sözleşmesinin haksız şekilde feshedilmesi gibi bir durumun varlığı gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya veren, kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarından birinin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması durumunda, kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Bu dava, “gereksinim nedeniyle tahliye davası” olarak adlandırılmaktadır ve kiracının tahliye edilmesi için gerekli hukuki süreçleri içerir. Ancak, kiracının ev sahibine tazminat davası açabilmesi, bu tahliye işleminin hukuka aykırı bir şekilde yapılması durumunda mümkündür.
Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi?
Gereksinim nedeniyle tahliye edilen kiracı, belirli şartların oluşması durumunda ev sahibine tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde “yeniden kiralama yasağı” olarak belirtilmiştir. İlgili maddeye göre, kiralanan taşınmazın gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilmesi halinde, üç yıl boyunca yeniden kiralama yasağı geçerlidir. Kiraya verenin belirtilen kişilere tahliye kararı alması ve bu kişilerin taşınmazda oturmasının sağlanması, yasağın ihlali anlamına gelmez.
Ancak kiraya veren, eski kiracısına taşınmazı tekrar kiraya verirse, bu durum yasağa aykırı sayılmaz. Gereksinim nedeniyle tahliye edilmesi durumunda kiraya veren, üç yıl boyunca haklı bir sebep yoksa yalnızca eski kiracısına teklif yapabilir. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 355/2. maddesi gereğince, kiraya veren kira bedelini artırma hakkına sahip değildir, çünkü taşınmazda herhangi bir değişiklik veya değer artışı olmamıştır. Ancak, aradan geçen sürede TÜFE farkının yansıtılması uygun görülmelidir (TBK m.344).
Türk Borçlar Kanunu’nun 355/2. maddesinin birinci fıkrasına göre, taşınmaz yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltıldıktan sonra, yeniden inşa ve imar yapılmasından vazgeçilip eski kiracısına kiraya verilmesi mümkündür. Kiraya veren, taşınmazı başkasına kiralarsa, eski kiracıya son ödenen yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracı Hangi Durumlarda Ev Sahibine Dava Açabilir?
Kira sözleşmesinde kiraya verenin sorumluluklarından biri, kiralanan taşınmazı kullanıma uygun şekilde sağlama (ayıplardan sorumluluk) yükümlülüğüdür. Buna göre, kiralanan yer, ilk başta kullanıma elverişli olsa da, sonradan kullanıma uygunluk koşullarını kaybederse, kiraya veren, bu durumu düzeltmekle yükümlüdür. Kiraya verenin bu sorumluluğu, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra meydana gelen ayıplar için de geçerlidir. Bu, kiralama sözleşmesinin sürekli edim gerektiren bir sözleşme olması nedeniyle, satım sözleşmesinden farklıdır. Yani, teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiraya veren hala sorumludur.
Kiraya verenin ayıptan sorumlu olduğu durumlarda, kiracı bazı seçimlik haklara sahip olur. Kiracı, zararının tazmininin yanı sıra, diğer seçimlik haklarını kullanma hakkına sahiptir. Ancak, zarar tazmini dışındaki haklardan yalnızca birini talep edebilir. Zararın tazminini ise tek başına veya diğer haklarla birlikte isteyebilir. Kiracının seçimlik hakları şunlardır:
- Ayıbın giderilmesini talep etme,
- Kira bedelinde indirim yapılmasını isteme,
- Kiralanan taşınmazın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme,
- Sözleşmeyi feshetme,
- Zararının tazminini talep etme.
Kiracı, kiralanan taşınmazda bir ayıp tespit ettiğinde, yukarıdaki haklarını dava yoluyla talep etme hakkına sahiptir.
Kiracı Mal Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi?
Kiracı, mal sahibine karşı açabileceği en temel tazminat davasını Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi çerçevesinde gerçekleştirebilir. Bu madde, kiralananın yeniden kiralanması yasağını düzenler. Kiraya veren, bu yasağa aykırı hareket ederse, eski kiracısına son kira yılındaki ödeme tutarından daha düşük olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Üç yıllık kiralama yasağı yalnızca “haklı sebep” bulunması durumunda geçerli değildir.
Haklı sebep var ise, kiraya veren üç yıl beklemeden kiralananı başkalarına kiraya verebilir. Kiracının tahliyesi sonrasında, haklı sebep durumu, kiralanan taşınmazın başkalarına kiralanmasının önündeki üç yıllık yasağın istisnasını oluşturur.
Yine de, üç yıllık kiralama yasağına rağmen, başka biriyle yapılacak kira sözleşmeleri geçerli olur. Ceza tazminatında ise, son kira bedeli esas alınarak hesaplama yapılmalıdır (TBK 355 gerekçesi). Kanunda belirtilen sebepler sınırlıdır; bunlar, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı ve yeniden inşa ile imar amaçlı ihtiyaca dayanmaktadır. Bu gerekçeler dışında yapılan tahliyeler, tazminat yükümlülüğünü doğurmaz.
Örneğin, yazılı tahliye taahhüdü öne sürülerek taşınmazdan çıkarma, ceza uygulanmasına neden olmayacaktır. Kiraya veren, TBK 355’e aykırı hareket ederse, bir yıllık kira bedelini ceza tazminatından ayrı olarak, kiracının uğradığı parasal zararları da tazmin etmek zorunda kalacaktır.
Yargıtay uygulamasına göre, kiraya veren yalnızca ihtiyacı olduğunu ve sözleşmeyi yenileyemeyeceğini belirterek kiracının kendiliğinden taşınmazdan çıkması durumunda, kiraya veren ceza tazminatına çarptırılamaz. Yargıtay’a göre, kiraya verenin ceza tazminatına tabi tutulabilmesi için, kiracıyı gereksinim nedeniyle dava yoluyla mahkemeden tahliye kararı alması ve bu karara dayanarak icra yoluyla taşınmazdan çıkarması gerekir. Ancak, bu Yargıtay yorumunun tutarlı olmadığını düşünüyoruz.
Kiracı Ev Sahibini Mahkemeye Verebilir Mi?
Kiralanan taşınmaz, kullanıma uygun olarak teslim edilmediği takdirde veya teslim edildikten sonra herhangi bir nedenle kullanılmaz hale geldiyse, kiracı, Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan hakları çerçevesinde ev sahibine karşı dava açabilir. Bu durum, kiraya verenin kira sözleşmesi kapsamında taşınmazı kullanıma elverişli bir şekilde sağlama yükümlülüğüne aykırı hareket etmesiyle ortaya çıkar. Eğer taşınmaz, kiracının ihtiyacı olan şartlarda teslim edilmezse veya teslim edildikten sonra taşınmazda meydana gelen sorunlar, kiracının kullanımını engellerse, kiracı, bu durumdan dolayı zarara uğrayabilir.
Kiraya verenin, taşınmazı kiracısına teslim etme ve kullanım için uygun hale getirme yükümlülüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesiyle güvence altına alınmıştır. Taşınmazda meydana gelen ayıplar, kullanımın imkansız hale gelmesine yol açarsa, kiracı, söz konusu ayıpların giderilmesini talep edebilir veya taşınmazın kiralanan şartlarla uyumsuzluğu nedeniyle kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir.
Ayrıca, ayıplı taşınmazın, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkı da bulunmaktadır. Eğer bu çözümler tatmin edici olmazsa, kiracı, sözleşmeyi feshetme hakkına da sahiptir. Kiracının bu haklarını kullanarak, gerekirse tazminat talep etme yoluna gitmesi de mümkündür.
Bu gibi durumlarda, kiracının mağduriyetini gidermek amacıyla açabileceği dava, sadece taşınmazın kullanılamaz hale gelmesinden dolayı değil, aynı zamanda kiralanan yerin ilk başta kullanıma uygun bir şekilde teslim edilmemesi durumunda da gündeme gelebilir. Bu tür tazminat davaları, kiracının haklarının korunması için önemli bir mekanizma olarak işlev görür.
Kiracı Ev Sahibini Hangi Mahkemeye Verebilir?
Tahliye davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından ortaya çıkan sebeplerle kiraya veren tarafından açılabilen, taraflar arasında anlaşmazlık yaratan bir dava türüdür. Bu tür bir dava, kiracının taşınmazı boşaltmasını talep etmek amacıyla başlatılır ve genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Ancak, sulh hukuk mahkemesinin verdiği karar, kesin hüküm olarak kabul edilmez; yani taraflar, karara itiraz edebilir veya itirazda bulunabilirler. Bu durum, tahliye davasının sonuçlarının hemen uygulanabilir olmadığı anlamına gelir ve dava süreci daha esnek bir yapıya sahip olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı ev sahibine tazminat davası açabilir mi?
Kiracı ev sahibine tazminat davası açabilir. Özellikle kiraya verenin kiralanan taşınmazı kullanmaya elverişli bir şekilde teslim etmemesi veya taşınmazda meydana gelen ayıplar nedeniyle kiracı mağduriyet yaşayabilir. Bu durumda, kiracı ev sahibine karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Ev sahibine tazminat davası açmak için hangi şartlar gereklidir?
Kiracının ev sahibine tazminat davası açabilmesi için, kiralanan taşınmazın kullanıma elverişli olmaması, sözleşmeye aykırı bir durumun ortaya çıkması veya taşınmazın kiracıya tesliminden sonra meydana gelen önemli ayıplar nedeniyle kiracının zarar görmesi gerekir. Bu durumlar tazminat davasının temel gerekçelerini oluşturur.
Ev sahibine tazminat davası için zaman aşımı süresi nedir?
Ev sahibine tazminat davası açmak için belirli bir zaman aşımı süresi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ayıp nedeniyle açılacak tazminat davalarında zamanaşımı süresi 2 yıldır. Kiracı, ayıbı öğrendikten itibaren 2 yıl içinde davayı açmalıdır.
Kiracı tazminat davası açtığında ne tür tazminat talep edebilir?
Kiracı, ev sahibine tazminat davası açarak zararının tazmin edilmesini talep edebilir. Bu zarar, taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi, taşınmazda ortaya çıkan ayıplar nedeniyle uğranan maddi zararlar ve kiracının yaşam kalitesinde meydana gelen olumsuz değişiklikleri içerebilir.
Kiracının tazminat davası kazanması durumunda ne olur?
Kiracı, tazminat davasını kazanması halinde, uğradığı zararlar oranında tazminat ödemesi alır. Bu, taşınmazın ayıplarının giderilmesi, kiracının mağduriyetinin giderilmesi ve kiracının uğradığı maddi zararın karşılanması için yapılır.
Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için Enes Öztürk Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.
Avukat Enes Efe ÖZTÜRK
ENES ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU