Kiracı nasıl çıkarılır sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Bu yazımızda bize sıklıkla sorulan, kiralanan taşınmazın tahliyesi, kiracı nasıl çıkarılır ? gibi sorularınıza okuduğunuz bu makalede cevap bulacaksınız.
Kiracı Nasıl Çıkarılır ?
Kiracının taahhüdünü yazılı olarak vermiş olması gereklidir. Kiracı, verdiği bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren çıkarılma sürecini icraya başvurarak veya dava açarak gerçekleştirebilir. Kiracının çıkmaması durumunda, tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içinde açılmalıdır.
Kira Sözleşmesi Nedir ?
Kira sözleşmesi, bir mülk sahibi ile kiracı arasında gerçekleşen ve kiracının belirli bir mülkü belli bir süre boyunca kullanma hakkını elde ettiği, karşılığında da belirli bir kira bedeli ödediği hukuki anlaşmadır. Bu sözleşme, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirler ve kira ilişkisinin detaylarını düzenler.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer ?
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olarak ikiye ayrılır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi sona erdiğinde sözleşme kendiliğinden sona erer. Kiraya veren, kiracıya ayrıca ihtar göndermek zorunda değildir. Ancak, kiracı kira süresinin bitiminde mülkü boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiracı ise kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icraya başvurabilir.
Eğer süre bitimine rağmen kiracının mülkü kullanımına devam etmesine izin verilmişse, kira sözleşmesi belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Bu durumda, kira sözleşmesi belirsiz bir süreyle uzatılmış sayılır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri için süre bitiminde sözleşmenin sona erdirilmesi için kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunması gerekir. Eğer kiracı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sadece sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahip değildir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, taraflar her iki tarafın da uygun bulması durumunda karşı tarafa bildirim yoluyla sözleşmeyi feshedebilirler. Bu fesih için üç farklı bildirim süresi belirlenmiştir. Taşınmaz kiralarında, taraflardan her biri, yerel adetle belirlenen kira döneminin sonunda fesih yapabilir veya böyle bir adet yoksa, 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresini uygulayabilir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından, kiracı her zaman, kiraya veren ise 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesine son verebilirler.
Taşınır kiralarında ise bu süre 3 gün olarak belirlenmiştir. Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği durumda, kira sözleşmesini 3 aylık kira dönemi sonu için bir ay önceden yapılacak bildirimle feshetmesi mümkündür. Taraflar bu fesih bildirim sürelerine uyduklarında, kira sözleşmesi belirtilen süre sonunda kendiliğinden sona erer ve ayrıca ihtara gerek yoktur.
Kiracı Nasıl Çıkarılır ? Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Nasıl Gerçekleşir ? Gibi sorularınızı sizler için cevapladık. Detaylı bilgi almak için, bize danışabilirsiniz.
Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Kiracıya bildirim yoluyla tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde açıklanmıştır. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi tamamlandığında, kiraya veren, her bir uzama yılının sonundan en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.
Dava Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Kiracının dava yoluyla tahliye talebi, hem kiraya verenden hem de kiracıdan kaynaklanan sebeplere bağlı olarak iki farklı kategoride incelenir. Bu bağlamda, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 352. maddeleri, tahliye talebinin dayandığı nedenleri açıklamaktadır.
Kiracının kira borcunu ödemediği durumda, kiraya veren, yazılı olarak kiracıya en az 30 günlük bir süre vererek borcunun ödenmesini isteyebilir. Bu süre içinde kiracı borcunu ödemezse, kiraya veren sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. Kiracının verilen süre içinde kira borcunu ödemediği takdirde, kiraya veren, kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini sağlamak amacıyla tahliye davası açabilir.
Taşınmazın Tahliyesi Kararı Nasıl Uygulanır ?
Tahliye davası sonucunda alınan tahliye kararı, derhal uygulanmaz. Tahliye kararının pratikte yürürlüğe girebilmesi için öncelikle kararın kiracıya bildirilmesi gerekmektedir. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren en az 10 gün süre geçtikten sonra tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracının tahliyesi, genellikle kira sözleşmesinin sona ermesi veya taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda gerçekleşebilir.
Kiralayan, kiracının kirasını düzenli olarak ödese bile, kendi veya ailesinin konut ihtiyacını gerekçe göstererek Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Bu nedenle, kiralayanın kendi, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye talep etmesi mümkündür.
Bu durumda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık kira dönemi sonunda en az 3 ay önce, belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kira süresinin bitiminden önce en az 1 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildiriminde bulunulması gereklidir. Eğer bu bildirime rağmen kiracı kiralanandan çıkmazsa, kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla tahliye davası açılabilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi ?
1 yıl gibi kısa bir süreli kira sözleşmesi bitiminde ev sahibi, kiracıyı belirli sebepler olmadan çıkaramaz. Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapıldıysa ve bu süre sona erdiyse, sözleşme süresi dolmuş olur. Ancak, kira sözleşmesinin sona ermesi, ev sahibine kiracıyı çıkarabilme hakkı vermez. Kiracı, belirli süre sonunda daireyi boşaltmayı reddediyorsa, ev sahibi mahkeme yoluyla tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını talep edebilir.
7 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır ?
Kiralayan, kiracının çıkarılması konusunda kirayı ve aidatı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda adım atabilir. Kiracı, aynı kira yılı içinde iki defa kirayı ve aidatı ödemezse, öncelikle yazılı bir ihtarname gönderilir. İki defa haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının sonuna doğru kiracıya 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Tahliye Davası Görevli Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Ancak, tahliye davasının özelliği göz önünde bulundurulmalıdır. Tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla, davacının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tahliye Davası Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir dava olmadığı için taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla, davayı açma konusunda daha fazla esneklik vardır. Davalının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer de tahliye davası açılması için uygun olabilir.
Tahliye Davası Harç
Tahliye davası açılırken, dava harçları yıllık kira bedeli üzerinden nisbi bir orana tabidir. Yani, tahliye davası açarken ödemeniz gereken harç miktarı, kiralanan mülkün yıllık kira bedeline bağlı olarak belirlenir.